おはようございます。
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
自分での不動産投資シミュレーションでは
収益還元法上の問題はないのに
『銀行が融資をしてくれない』
こんな場合、『空室率』と『金利』の基準が
銀行と違っているからかもしれません。
銀行によっても異なりますが
銀行が収益還元法の計算をする場合には
■ 空室率 ⇒ 20%
■ 金利 ⇒ 6%
でもキャッシュフローがプラスか
を確認します。
【金利2.5% 空室率0 でのシミュレーション】
【銀行基準 空室率20% 金利6% でのシミュレーション】
自分で計算したシミュレーションでは
プラスだったキャッシュフローが
銀行基準の
■ 空室率 ⇒ 20%
■ 金利 ⇒ 6%
で計算すると
マイナスキャッシュフロー
になってしまいます。
こうなると、収益還元法を基準とした
融資は厳しくなります。
銀行からこの物件への借入をするには
■ その人の属性がよい
■ 積算価格の計算で担保価値が高い
という条件が整う必要があります。
借入を使っての投資を検討する際には
銀行基準での収益シミュレーションでも
キャッシュフローがプラスであるか
確認する必要があります。
|
|
