おはようございます。
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
前回のメールで
国債と不動産投資を比較して
『不動産投資は本当に美味しい投資か？』
について考えました。
前回のメールをご覧いただいていない場合は
こちらからご確認ください。
今日は、不動産投資をより現実に近づけた
シミュレーションで国債と比較します。
前回、同じ1000万円を国債と不動産に
投資した場合の10年後のリターン額を比較しました。
その結果は、明らかに不動産投資にメリットがある
と感じられる結果でした。
ただ、前回のメールでは（上の表）は不動産投資のリスク
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
などを考えないで比較しました。
今日は、リスクを加味した上で比較します。
リスクをそれぞれ
・ 維持管理費 家賃12%
・ 空室 15%
・ 家賃下落 年1%
・ 修繕費 年7万円
・ 固定資産税 家賃の15%
他運営費
とした場合
この場合でも、国債で運用するよりも
約400万円リターンが多いです。
ただし、この例は『所得税0』『物件資産価値下落なし』
という設定でシミュレーションしています。
税金支払い、減価償却費累計分の物件価格下落
と仮定した場合、
10年後のリターンは
『11,007,853円』
と国債のリターンを下回ります。
不動産投資のシミュレーションを
より現実（厳しく）に近づけていくと
“絶対に不動産投資は美味しい”
とは言えないことがわかります。
では、不動産投資は美味しくないのか？
実は、そんなことはありません。
次回メールで国債にはない
不動産投資の魅力について書きます。
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