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あなたの物件がいくらで売れるかが分かる方法

2016-07-24

不動産投資で成功するには

 

『安い値段で物件を購入すること』

 

と同じくらい

 

『高い値段で物件を売却すること』
が重要になります。

 

では、いくら位で売れるのか
を知るにはどうしたらいいのか?

 

大きく2つの方法があります。

 

▼ 収益還元法で計算する

 

▼ 積算価格法で計算する

 

今日は、収益還元法で計算する
方法について例を使ってお伝えします。

 

 

山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、

 

 

2000年1月 横浜市中区に
RC 築12年の物件を
1億2千万円で購入しました。

 

この物件の購入時、
年間家賃収入 1080万円 満室
表面利回りは9%でした。

 

それから、14年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。

 

しかし、14年後、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。

 

 

この時点で、物件は老朽化もあり

 

満室時家賃収入  920万円
空室率も22%に達していました。

 

山下さんは、

 

『いくらだったらすぐに売却できるだろう』
と悩みました。

 

この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入、景気回復により
8.5%となっていました。

 

山下さんの売却価格を

 

『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3種類考えてみます。

 

この時に便利なのが家賃収入で割り戻して

 

考える方法

 

つまり、収益還元法で考える方法です。

平均利回りよりも、低い表面利回りで
売却できそうな場合はマイナス

 

平均利回りよりも、高い表面利回りでしか
売却できない場合はプラスします。

 

・ 高い価格で売却できる場合を想定
平均利回り8.5%-2%=6.5%

920万円 X 78%(運営率) ÷ 6.5%
=1億1千40万円で売却可能

 

・ もっとも可能性の高い場合を想定
平均利回り8.5%のまま割戻し
920万円 X 78%(運営率) ÷ 8.5%
=8442万円で売却可能

 

・ 低い価格で買い叩かれた場合を想定
平均利回り8.5%+2%=10.5%

920万円 X 78%(運営率) ÷10.5%
=6834万円で売却可能

 

『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の

 

3つを想定して、それぞれのIRR,税引き後CFなど
投資効率を確認します。

 

家賃収入で割り戻す方法は、売却を検討している物件と
似た物件の平均利回りをインターネット上で10件程度
調べるだけで売却価格を想定できる便利な方法です。

 

この収益還元法で計算された価格と
比較することで、より、現実に見合った
売却価格を導き出すために使うのが

 

積算価格法による計算です。

 

次回に続けます。


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