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いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(FCR編)

2017-09-18

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

先日、アセットランクシミュレーターをご利用の
B様からこんなご質問をいただきました。

 

「FCR・DCR・BE%など不動産投資に使う
指標の意味がいまいちわかりません。

 

どのように投資に利用すればいいですか?」

 

このメールでも何度か説明をしていますが

 

不動産投資をする上で非常に便利で重要な指標の為
復習の意味を込めて再度説明したいと思います。

 

FCR・DCR・BE%などの指標は

 

リスクとリターンを図る指標として
世界共通で使える用語です。

 

不動産投資を長い年月続けるには

 

リスクをコントロールしてリターンを得る
必要があります。

 

この矛盾する項目を数値で確認できる指標が
ご紹介する指標です。

 

今日はリターン項目である
FCRについて書きます。

 

■FCR(Free and Clear Return)

 

ネット収入(年) / 総購入コスト * 100

 

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。

 

実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。

 

・ネット収入とは

 

収入(年)- 維持管理費(年)
ローン支払い前の実質手取り収入

 

・総購入コストとは

 

物件価格に物件購入時に必要な
税金・手数料などの費用を含めた
物件取得時に支払った実額

 

利回りには表面利回り・実質利回り
などがあります。

 

投資物件のチラシなどに記載されている利回りは
ほとんど、表面利回りです。

 

表面利回りと比較してFCRは、

 

空室・運営費用・購入時の費用などが考慮されている為
もっとも正確な利回り指標と言えます。

 

物件の良い・悪いを利回りで比較する場合
FCRを利用して比較するのがもっとも正確に比較できます。

 

リターン指標として一番最初に確認すべき
指標がFCRと言えます。

 

また、不動産屋さんや投資家さんと話す時に
FCRと言って話の通じる人は

 

不動産投資について詳しい人の可能性が高いです。

 

リターンの世界共通指標FCRは
もっとも正確な利回り指標と覚えてください。

 


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