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いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(K%<FCR編)

2017-11-25

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

今日は、不動産投資で重要な指標の
第6回目です。

 

前回のメールでは

 

「K%」について書きました。

 

■K%とは

 

「年間の元利返済額(ADS)÷ローン残高」

 

年間の元利返済額(ADS)のローン残高に対する割合。

 

借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まる指標。
融資金調達コスト=銀行側から見る利回りと言える指標。

 

前回のメールでもお伝えしましたが
K%単独ではあまり意味がありません。

 

これまで紹介してきた

 

■FCR(Free and Clear Return)
「ネット収入(年) / 総購入コスト * 100」

 

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。

 

実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。

 

■CCR(Cash On Cash Return)

 

「キャッシュフロー / 自己資金 * 100」

 

投資した自己資金を手元に残る現金(キャッシュフロー)で割り
自己資金に対する投資効果を確認する指標。

 

と比較することでレバレッジ(借入)の効果を
簡単に比較することが可能。

 

比較方法は

 

「K% < FCR」

 

「K% < CCR」

 

であるかを確認するだけです。

 

上記のようにFCR、CCRがK%を上回っている場合
レバレッジ(梃子)が 正しく働いています。

 

しかし、

 

「K% > FCR」

 

「K% > CCR」

 

の場合はレバレッジ(梃子)が
マイナスに働いている状態です。

 

このような状態になる時は
銀行から借入をしての不動産投資は中止すべきです。

 

銀行から借入をして不動産投資をする場合は

 

「K% < FCR」

 

「K% < CCR」

 

の状態になる投資なのかを確認することが必要です。

 

その理由については
次回に続けます。

 

 


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