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いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(LTV編)

2017-10-29

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

不動産投資の魅力はレバレッジ(梃子)の力を
株式投資などと比較すると使いやすい点です。

 

不動産投資は「銀行からの借入」が
梃子になります。

 

しかし、梃子はプラスの方向に力を発揮している間は
いいですが、

 

マイナスに働き始めると、破滅的な
結果をもたらします。

 

そんな破滅的な結果を防ぐ為にチェックの必要な
指標が「LTV」です。

 

■ LTV(Loan To Value)

 

借入金 / 物件価値*100

 

融資比率を表します。物件の価値に対する
借入金の比率を算出したものです。

 

数値が小さいほど元本の償還に対する
安全性が高いことになります。

 

物件の“現在”価値が借入金の残高に対して
どの程度の割合であるかを表すものです。

 

つまり「物件を売って借金を返せるか」
を計る指標です。

 

借入金の残高が物件価値を上回っている(LTV100以上)
の状態は非常にリスクの高い状態です。

 

万が一、何らかの理由で物件を売却する必要が
ある時に、LTVが100以上の場合には、

 

「借金を返せないので売却したくても、売却できない」
となりかねません。

 

不動産投資を続けている間はLTVを100以下の
水準に保っておく必要があります。

 

もし、LTV70~80の間で推移できれば
リスクの低い不動産投資が続けられます。

 

また、物件価値を借入が下回っている状況の為
担保としての価値も高まり、

 

別物件への投資を加速させることも可能です。

 

LTVを70~80程度で保つことはリスクを
低くすると伴に次の投資への大きな強みになります。

 

 


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