不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

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いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標

2018-12-20

 先日、以前働いていた職場の
 部下と同僚と食事をしてきました。
 
 その仲間と不動産の話題になりました。
 不動産と言っても住宅用です。
 
 
 よくある、借りた方が得か
 買った方が得かという話しです。
 
 案の定、意見が真っ二つに
 分かれました。
 そこで、どう思いますと問われたので
 
 「人に直ぐ貸せそうな不動産なら
 買った方がいいんじゃない」
 
 という意見を言うと
 
 
 自分で住む家なんだから
 貸すとかは関係ないという反応でした。
 
 資産価値の事を考えれば
 貸せるというのは大事だと思います。
 
 
 「適正な価格で直ぐ貸せる =
 適正な価格で直ぐ売れる」
 
 に限りなく近いです。
 
 
 
 さて、今日はIRRについてです。
 
 IRRは考え方とすると
 利回りに近いものです。
 
 
 利回りで思い浮かぶのが
 
 ・ 表面利回り
 ・ 実質利回り
 ・ FCR
 
 などだと思います。
 
 ただ、この3つとも大きな弱点
 があります。
 
 
 その弱点とは
 
 「時間による変化について
 考慮されていない」

 
 点です。
 
 
 不動産投資は1日、2日で終わるもの
 ではなく、10年、20年という単位
 で投資します。
 
 10年、20年の間に、家賃や維持費用
 など様々な要素が大きく変化します。
 
 表面利回り・実質利回り・FCRは
 計算した時点での利回りしか
 分かりません。
 
 
 「時間について考慮されていない」
 とはこのような意味です。
 
 
 そこで、必要になる指標がIRRです。
 
 IRRとは・・・
 
 内部収益率とも言います。
 一定期間のキャッシュフローを
 もとに計算された利回りです。
 
 
 例を使って説明します。
 
 ・ 1,000万円を投資
 (1,000万円は元本割れしないと仮定)
 
 ・ 1年に100万円の収入
   この場合、利回りは10%
  
 10年間 100万円の収入が
 変わらなければ、IRRも10%になります。
 
 
 しかし、現実には2年目は90万円、
 3年目85万円 と毎年収入は
 一定ではありません。
 
 このような変化を考慮した、時間軸の
 利回りを確認する時にIRRは便利です。
 
 
 IRRはエクセルを使って計算できます。
 
 IRR2 
 
 
 IRRを利用することで
 10%だと思っていた利回りは
 実は9.24%だったことが分かります。
 
 
 不動産投資シミュレーションをする際は
 ぜひ、IRRを確認してみてください。

 

 


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