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お金を借りて不動産投資する時の注意点

2018-11-29

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。
 

 

11月4日の日曜日に日比谷で
「華氏119」を見てきました。
 
賛否両論ある内容だと
思います。
 
感じたことは
 
アメリカの問題に
フォーカスした映画ですが
 
形は少しずつ違いが
あるとはいえ
 
根源的な問題は世界中で
起こっています。
 

 

70年~80年周期で
 
世界の価値観は大きく
変化します。
 
その変化の一端を
感じられる映画だと思います。
 
 

 
さて、不動産投資の
大きな魅力は
 
借金の力(レバレッジ)
を利用できることです。
 
しかし、ただ、借りられれば
 
「それでよし」
 
というわけではありません。
 
借入れをして投資する前に
最低限確認の必要な項目があります。
 
 
その項目は
 
「K%」です。
 
K%は、
 
・年間返済額/ローン残高
 
で求めます。
 
 
K%を使うことで借入が収益に
 
▼良い影響(ポジティブ)か
 
▼悪い影響(ネガティブ)か
 
を確認できます。
 
 
その方法は簡単で
 
▼ K% < FCR
 
▼ K% < CCR
 
であるかを確認するだけです。
 
 
▼FCR(Free and Clear Return)
 
・ネット収入(年)÷総購入コスト*100
 
 
▼CCR(Cash On Cash Return)
 
・キャッシュフロー/自己資金*100
 

 
FCR  CCRの2つの収益指標がK%を
上回っているかを確認することで
 
レバレッジを利用したことが
ポジティブであることを確認できます。
 
 
万が一
 
▼ K% > FCR
 
▼ K% > CCR
 
となっている時は
 
レバレッジがネガティブ
に働いています。
 
ネガティブに働いている時は
借入れをしても、
 
プラスの影響を与えていません。
 
レバレッジを使った投資をする場合は
 
▼ K% < FCR
 
▼ K% < CCR
 
であることを確認してください。

 


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