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かぼちゃの馬車から再起する方法

2018-08-04

おはようございます。 

 



アセットランク.Com
大塚 博之です。 

 

 

先日、プロ野球を見てきました。
応援しているチームは
負けてしまったのですが

 


相手チームのホームランが
物凄い勢いで、私の近くに
飛んでくる場面がありました。

 


「ホームランボール」 と思って

 


手を出したのですが、

 


グルンぐるん、不規則な回転をしながら、
すごい速さで近づいてくるのを見て
すぐによけました。

 


久しぶりに、近くでプロの球を見たんですが
絶対に、手を出してはいけないですね。

 

間違いなくケガします。
ホームランボールは欲しかったんですが。

 


ちなみに、ボールは2列後ろの
10歳位の女の子がゲットしました。

 



さて、7月21日のメルマガでかぼちゃの馬車
から復活する 方法について書きました。

 

       
バックナンバーはこちら
   ↓
https://assetranksimulator.com/pumpkin_revival

 


この記事の中で、

 

自己破産せずに、再起する方法として

 

 1. 銀行に返済を猶予してもらい
   インフレで実質の借金が減るのを待つ

 


 2. 自己資金で借入を返済又は
他の収入で返済を続ける

 


 3. 予定されたサブリース賃料と同等以上
で入居者募集を行い、それを維持する

 


 4. 借入を返済できる値段で買ってくれる人
を探す

 


 5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める

 



の1~4についてご紹介しました。

 



今日は、一番現実的な方法である

 

5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める

 

 

について書きます。

 

 

この方法は、悪い物件に投資してしまった
場合に よく使われる方法ですので
参考になると思います。

 


まず、結論から書くと、こんなイメージです。

 

 

かぼちゃの馬車からの復活シミュレーション画像
※ARSの複数物件合計計算機能を使用

 



上記画像の2019年~2023年の部分を
ご確認ください。

 


■ 2019年 かぼちゃの馬車物件のみ
空室率35%の収支

 


■ 2020年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件購入

 


■ 2021年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件追加購入

 


■ 2022年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件さらに追加購入

 


■ 2023年 税引後キャッシュフロー黒字化

 



この方法は、

 


・ 家賃収入が借入を超えない赤字CF状態

 


・ 銀行からの借入困難

 


・ 自己資金は少額

 


の時に生き残る、唯一の方法と
言っていいと思います。

 



どんな方法かというと

 


「利回りの高い築古物件を、安価な
リフォームで入居者が入るレベルにして
高利回りで粗悪物件の借入を返済する」

 



今回のシミュレーションの場合、

 


500万円の築古物件を3年かけて3件購入、
1件毎に50万円のリフォーム費用をかけて
リフォーム

 


表面利回り約14%の家賃で入居者が
見つかるレベルの価値まで

引き上げるという方法です。

 


また、かぼちゃの馬車物件も
入居率65%程度に保つ努力も必要です。



かぼちゃの馬車から自己破産せずに
復活するにはこの方法が一番現実的です。

 


銀行の借入が使えない状況で、
1年毎に約600万円(諸経費込)

用意できるならば、努力次第で可能です。

 


今回は銀行借入一切不可能な状況での
シミュレーションです。

 


借入可能ならば、また、違った戦略を
立てることが可能です。


 


異なった物件を合計してシミュレーション
することで様々な視点で投資戦略を
考えることが可能です。

 

 


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