不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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かぼちゃの馬車に関する考察

2018-07-08

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

4月~5月初旬にかけて

 

かぼちゃの馬車の話題がテレビで
報道されていました。

 

 

テレビで不動産投資の話題になるのは
珍しいです。

 

 

実は、報道の数年前から投資家の間では

 

 

「あれ、やばいだろ」

 

 

と話題でした。

 

 

そこで、今日は、
アセットランクシミュレーターを使って

 

 

かぼちゃの馬車を
シミュレーションしてみました。

 

 

一部、情報不足のところもありますので
集められた情報の中での分析です。

 

 

完璧でない点はご了承ください。

 

 

分析結果は以下です。
     ↓
https://assetranksimulator.com/Carriage

 

 

注目すべきは

 

 

年間 約80万円しかない
キャッシュフロー(CF)です。

 

 

月額にすると、約6万円強です。

 

 

さらに、損金の繰越が終わると
約30万円の税金支払いが発生

 

 

50万円程度の手取りになります。
月にすると、約4万円強です。

 

 

約1億円の物件に投資して
この手取りは少しさみしい気がします。

 

 

「家賃保証されていてちょっとでも
 プラスならいいんだよ」

 

 

と考えられたのかもしれません。

 

 

しかし、万が一、家賃保証の
約束が守られていたとしても

 

 

減価償却費と元金支払額の
バランスが悪化して課税所得が増加

 

 

20年後には税引後CFが年間265円
21年後には赤字になります。

 

 

CFが思ったように得られない
大きな原因になっているのが

 

 

・ フルローンにしては低利回り
・ 高金利(4.5%)

 

 

です。

 

 

このシミュレーションにかかった時間は
約6分です。

 

 

万が一、家賃保証の約束が守られたとしても
厳しい投資だったのは明らかです。

 

 

ぜひ、投資を少しでも考えた時には

 

 

この程度の簡単なシミュレーションからで
いいと思います。

 

 

10年後、20年後にどのような姿になるのか
確認しておくことをお勧めします。

 

 


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