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こんな物件に、銀行は融資しない

2016-12-04

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

銀行は、まず、こんな物件には
融資しません。

 

 

「DCRが1.2より低い物件」

 

 

■ DCRとは(Debt Coverage Ratio)

 

 

・ ネット収入(年) / 支払額(年)

 

 

年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)
で割り出した数値です。

 

 

不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

 

 

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。

 

 

投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 

 

銀行が融資の際に考えるのは

 

 

「この人は、デフォルトしないか?」
です。

 

 

違う言い方をすると

 

 

「とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする」
ということです。

 

 

DCRが1.2を下回るような物件だと
赤字になるまで20%しが余裕がない為

 

 

・ わずかに空室率が増えた

 

 

・ わずかに金利が上がって支払額が増えた

 

 

・ わずかに家賃額が低くなった

 

 

というだけでデフォルトのリスクが高まります。

 

 

大家さんや投資家は、とかくリターンの
ことを中心に考えてしまいます。

 

 

しかし、銀行はリスク(デフォルト)を
いかに回避するかを中心に考えます。

 

 

この視点の違いが
融資を受ける際の大きな壁となります。

 

 

銀行の立場になって考えるならば

 

 

「この物件(わたし)はデフォルトの
リスクが低くしっかり返済できますよ。

 

 

だから安心して貸すことができますよ」

 

 

という語り方をする必要があります。

 

 

投資開始の1年目だけではなく、

 

 

10、20年とDCRが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須です。

 

 

DCRを時系列で確認する癖をつけてください。


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