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こんな物件に、銀行は融資しない

2016-04-10

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

銀行は、こんな物件には融資しません。

 
『DCRが1.2より低い物件』

 
■ DCRとは(Debt Coverage Ratio)

 
・ ネット収入(年) / 支払額(年)

 
年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

 
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。

 
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 
銀行が融資の際に一番に考えるのは

 
「デフォルトしない」

 

違う言い方をすると

 
「とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする」
ということです。

 

DCRが1.2を下回るような物件だと

 

・ わずかに空室率が増えた

 
・ わずかに金利が上がって支払額が増えた

 
・ わずかに家賃額が低くなった

 
というだけでデフォルトのリスクが高まります。

 

不動産投資をすると、とかくリターンの
ことを中心に考えてしまいます。

 
しかし、銀行はリスク(デフォルト)を
いかに回避するかを中心に考えます。

 
この視点の違いが
融資を受ける際の大きな壁となります。

 
銀行の立場になって考えるならば

 

「この物件(わたし)はデフォルトの
リスクが低くしっかり返済できますよ。

 
だから安心して貸すことができますよ」

 
という語り方をする必要があります。

 

投資開始の1年目だけではなく、
10、20年とDCRが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須です。


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