不動産投資支援ソフト「アセットランクシミュレーター」

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なぜ、インカムゲインの知識だけで投資するのは危険か?

2013-02-23

◆不動産投資に興味をもたれている方に聞くと

 

『インカムゲインの事は考えても、
 キャピタルゲインに関してあまり考えない』

 

 という方が多数いらっしゃいます。

 

 何度も、お伝えしていますが、

 

『不動産投資は、インカムで成功しても、キャピタルで
 成功しないとうまくいかない投資です。』

 

◆今日は、キャピタルゲインを考える上で
 重要な項目の『売却時の税金』について
 考えてみたいと思います。

 

 売却時の税金計算のルールは

 

▼譲渡所得(譲渡益)の計算

 

 譲渡所得額 =

 

 売却金額額-(購入価格+譲渡費用-減価償却費)

 

▼税金

 

 課税譲渡所得×税率

 

  税率は所有期間が5年を超える場合、20%(所得税15%住民税5%)
 所有期間が5年以下の場合、39%(所得税30%住民税9%)です。

 

5年を超えて保有した方が
 税金が少なくなります。

 

◆『アセットランクシミュレーター』を使って
 シミュレーションしてみると、

 

 取得費用 3000万円
 建物価格 1500万円
 売却価格 3000万円

 

 5年経過以前と5年経過後
 に売却した場合を検討してみます。

 

▼5年経過以前売却の場合 

 

 3000万円-(3000万円-75万円X5)=375万円

 

 375万円X39% =146.25万円

 

▼5年経過後

 

 3000万円-(3000万円-75万円X6)=450万円

 

 450万円X20% = 90万円

 

 1年間売却をずらすだけで

 

 146.25万円 - 90万円 =56.25万円
 も節税になります。

 

 短期譲渡の売却税は、本当に重いものだとわかります。

 

◆不動産投資をする場合、

 

 『インカムゲインの税金』『キャピタルゲインの税金』
 をしっかり考えた計画をたてなければいけません。

 

 今日、ご紹介した例のように、たった1年の違いや
 1%の違いが、収益結果に大きく影響します。

 

 色々な条件が複雑に絡み合って収益に影響します。
 物件購入前はもちろん、購入後も常にシミュレーションを
 続ける必要があります。

 

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