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なぜ、銀行はお金を貸してくれないのか

2015-04-18

収益還元法ではこんな風に収益がでるのに

 

 

収益還元法説明

シミュレーション詳細

 

 


銀行がお金を貸してくれない。

 

 


こんな時に、考えられる主な理由は3つあります。

 

 


1 空室率、家賃下落率などの基準が銀行で収益還元法の計算を行う基準と異なる。

 


2 積算価格法で計算すると積算価格より物件価格が割高

 


3 個人の属性があまりにも悪い

 

 


1については 7月8日のメール

銀行は、どんな収益還元法計算をしているのか

 


をご確認ください。

 

 


3については、機会を見つけて書きます。

 

 


今日は2について書きます。

 


銀行の融資評価の1つの柱が
収益還元法です。

 


▼ 収益還元法とは・・・

 


将来あげるであろう収益をベースに
物件の価値を計算するもの。

 

 


そして、もう1つの柱が
積算価格法です。

 


▼ 積算価格法とは・・・

 


建物の価格と土地の価格を足して
現在の物件価値を計算したもの。

 


・ 収益還元法 → 未来の評価

 


・ 積算価格法 → 現在の評価

 


と言い換えることもできます。

 

 


収益還元法で十分に割安でも
銀行によっては、積算価格法で
計算した価値までしか融資しません。

 

 


積算価格法までしか融資されない
イメージはこんな感じです。

 


・ 物件価格 → 1億2千万円

 


・ 積算価格 → 1億円

 


・ 借入したい額 → 1億円

 


これだけ見ると積算価格と借入したい額が
同じ金額ですので借入できそうです。

 


しかし、銀行は積算価格の
90%まで、80%までしか融資しない
という基準を持っています。

 

 


今回の銀行が積算価格の80%までしか
融資しないとすると

 


・ 1億円x80% = 8千万円

 


までしか融資されないことになり
借りたい額まで借りられないことになります。

 

 


銀行から希望通り借りられない場合は

 

1 空室率、家賃下落率などの基準が
銀行で収益還元法の計算を行う基準と異なる。

 


2 積算価格法で計算すると
積算価格より物件価格が割高

 


3 個人の属性があまりにも悪い

 


の何に原因があるかを考えてみるといいです。

 

 


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