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キャッシュフローと税金の関係

2017-12-17

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

「キャッシュフロー(CF)と課税所得の
違いを教えてください?」

 

先日、こんな質問を受けました。

 

不動産投資を考える上では
基本中の基本ですが、

 

実は、突き詰めて考えていくと
投資の成否にも影響を与える違いです。

 

まず、今日は、CFと課税所得の違いを説明します。

 

▼CF

 

現金の流れを表したもの

 

▼課税所得

 

税額を決定する基準金額
この金額に所定の税率をかけて税額を決定する

 

これだけ読んでも、何のことか分かりにくいので
計算式を書いて説明します。

 

▼CF

 

・家賃収入-管理費等費用-元金・利息支払額

 

入ってきたお金から、支払ったお金を引いて
残った金額がCFになります。

 

CFは実際に手元に残るお金の流れです。

 

しかし、課税所得は実際のお金の流れと異なります。

 

▼課税所得

 

・家賃収入-管理費等損金-利息支払額-減価償却費

 

CFとの違いは

 

・ 元金支払額を引かない
・ 減価償却費を引いている

 

が異なります。

元金支払額は、資本的支出(現金が物件に変わっただけ)
なので損金にはなりません。

 

その為、利息分のみ損金として引くことになります。

 

減価償却費は、CFにはない項目です。

 

減価償却費は、建物、設備を法定耐用年数で
案分した額を損金にするものです。

 

現金の動きはないのでCFに影響を与えません。

 

このように、CFと課税所得は

 

それぞれ違う計算になることを不動産投資の
基礎として知っておく必要があります。

 

実は、この違いが10年後、20年後の
不動産投資収益に影響を与えます。

 

次回のメールでお伝えします。


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