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キャッシュフローを増やすテクニック

2013-01-13

『このお金が、すごく不動産経営を圧迫していますね。』

 

現在のデフレ傾向からすると
なかなか、家賃は上げられません。

 

そんな時、キャッシュフローを
増加させる為に注目するのが、

 運営費(月々経費)です。

 

 

運営費(月々経費)とは

 

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
毎月かかる経費のことです。

 

運営費の家賃額に対する比率(運営費比率)
が高すぎるとキャッシュフローに強烈な悪影響
をおよぼします。

 

なぜなら、キャッシュフローは

 

キャッシュフロー= 家賃収入-元利返済額-運営費-修繕費

で計算されるからです。

 

つまり、キャッシュフローを増加させるには

▼ 家賃額を上げる。

▼ 金利を下げる。

▼ 修繕費を下げる

 

そして、もうひとつの項目が

 

▼ 運営費(月々経費)を下げる

ことが必要になります。

 

では、不動産投資分析をする際に
どの程度の運営費が適正かというと、

 

東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の17%前後です。
(RC一棟マンションの場合)

 

東京圏の平均値を元に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何%で計算する賃貸管理費のみです。

 

家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

 

東京圏と比較すると1.5~1.8倍位の
運営比率、25~30%前後だと推測できます。

 

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の30%以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。

 

最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。

 

家賃額を  ↑ 増加させる

金利を   ↓ 低下させる

修繕費を  ↓ 低下させる

運営費を  ↓ 低下させる

 

キャッシュフローを増減させる要素は
この4つしかありません。

 

家賃増加、金利低下よりも
運営費を管理することが
一番簡単だと思います。

 

ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をしてみてください。

 
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