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キャップレートの感覚を身に付ける

2019-03-13

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 

  

 先日、微笑ましい光景が
 ありました。

 

 とあるスーパー
 エスカレーターで
 2階向かっていると

 

 「お兄ちゃん~」という
 3歳位声が
 聞こえたで、後ろ振り返ると

 

 7歳位子が
 エスカレーター乗っており
 女子は1階いるままです。

 

 「お兄ちゃん~」と泣いている
 女対して、そ後、
 男子がとった行動が
 かっこよかったです。

 

 「〇〇そこで待ってて」
 と言って、2階まで走り出し
 2階反対エスカレーター
 まで走って向かいました。

 

 自分は弟や妹が
 いなかった
 経験できませんでしたが

 

 こういった、子供
 経験が将来価値観
 作るんだろうなと思う瞬間でした。

 

 

 

 さて、今日は、不動産投資
 進める上で欠かせない感覚である
 キャップレート(Cap Rate)
 についてです。

 

 こメールセミナー読んでいる
 投資家、大家さんは知識豊富な方が
 多いで復習つもりで
 読んでいただければと思います。

 

 

 キャップレート(Cap Rate) 
 日本語で書くと、還元利回り、
 期待利回りと言います。

 

 つまり、ど利回り
 そ物件で期待できるか
 ということです。

 

 これだけ、聞いても何ことか
 分からないと思います。

 

 いつも通り、少し例
 挙げながら書きます。

 

 

 【物件比較】
繰上返済なしシミュレーション

 

 

 さて、どちらが割安で、

 投資したいと
 思うでしょうか。

 

 キャップレート感覚がある人は
 おそらく

 

 「分からない」
 と答えると思います。

 

 感覚無い投資家さんはA物件と
 答えるかもしれません。

  

 では、ここ、もう1つ情報
 加えてみます。

  

 

 【物件比較キャップレート追加】
 繰上返済なしシミュレーション

 

 

 こうなった場合はどうでしょうか?

 

 キャップレート感覚がある人は
 直ぐB物件と答えると思います。

 

 理由は、A物件は、そ周り
 似た物件よりも1%も
 キャップレートが低く
 割高な対して、

 

 B物件は地域平均
 達しているからです。

 

 

 こようキャップレート

 (利回り)が一見高く見えても、
 地域キャップレートと比較すると
 割高だったこと気づきます。

 

 では、なぜ地域でキャップレート
 比較する必要があるでしょうか。

 

 それは、そ地域毎リスク
 織り込んでキャップレート
 決まっているからです。

 

 

 例えば、

 

 都心と地方都市で比較すれば
 空室率、賃貸募集しやすさ
 10年後物件価格下落率
 などが全く違います。

 

 つまり、そ大変さ(リスク)
 織り込んでキャップレート
 決まっているわけです。

 

 ですから、違う地域
 キャップレート割高だ、
 割安だと比較する
 意味がありません。

 

 

 投資したいと思っている地域
 似た物件キャップレート
 ど位かなという感覚
 常持っておく必要あります。

  

 


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