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デッドクロスが何年後に発生するかご存知ですか

2018-12-15

 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 
 
 11月27日に一部アップデートを
 行います。
 
 コメント機能に以下を追加します。
 
 
 ▼希望するFCR(利回)達成に
 必要な物件価格の表示

 
 ▼希望するLTVの達成に
 必要な自己資金額の表示

 
 ▼デッドクロスが発生する
  タイミングの表示
 
 以上を追加いたします。
 
 
 さて、今日はコメント追加を行う
 
 不動産投資を進めていく上では
 知っておくべき言葉であり
 重要な分岐点である。
 
 「デッドクロス」について書きます。
 
 
 ▼デッドクロス
 
 「元金支払分 > 減価償却費」
 
 となるポイントのことです。
 
 
 ここでクイズです。
 
 以下の画像のシミュレーション結果で
 デッドクロスが発生している年は
 何年でしょうか
 
 
 

 
 答えは、2032年です。
 ただ、おそらく2033年と思われる方が
 多いと思います。
 
 
 2032年と2033年の減価償却費と
 元金支払分のバランスを確認すると
 

 
 
 
 2032年にデッドクロスが発生しています。
 但し、2032年は金額に大きな差がない為
 大きな影響は発生していません。
 
 
 問題は、2033年以降です。
 設備部分の減価償却が終わることで
 70万円以上の差額が出ています。
 
 
 では、なぜ、デッドクロスが起こることが
 問題なのか?
 
 それは、手取額(税引後CF)が
 大幅に減少するからです。
 
 
 理由は、税務上の損金となる

 減価償却費が減って
 
 損金とならない元金支払が
 増加しているからです。
 
 
 今回の例の場合、2033年から、
 約20%も税金の支払が増加してます。

 
   
 デッドクロスは不動産投資の計画に
 大きな影響を与えます。
 
 必ず、どの時点でデッドクロスが発生し
 その際に、どのような対応を取るのか
 シミュレーションしておく必要があります。
 
 次回は、デッドクロスにはどんな対策が
 効果的かについて書きます。 

  


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