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デフレ時代に不動産投資で成功する為のポイント(2010年の記事)

2013-05-17

『いまの中国なら、こんなことを
考えなくてもいいんだろうな』

 

 

しかし、日本で不動産投資をする場合には
必ず、考える必要があります。

 

それは、『不動産価値下落』です。

 

不動産の資産価値は大きくわけると

 

 

◆ 土地価格

 

 

◆ 建物価格

 

 

にわけられます。

 

 

では、ここ数年、それぞれの
資産価値がどうなっているか
確認してみます。

 

 

◆土地価格(住宅地の全国平均下落率)

 

 

2000年  約7%下落
2001年  約7%下落
2002年  約8%下落
2003年  約10%下落
2004年  約11%下落
2005年  約10%下落
2006年  約7%下落
2007年  約3%下落
2008年  約3%下落
2009年  約2%下落

 

 

毎年、前年に比較して
価格が下落しています。

 

 

つまり、1億円の価値があると
思っていた土地も、毎年、毎年

 

 

1億円 ⇒ 9800万円 ⇒ 9500万円 ⇒ 9300万円

 

 

と下落しています。

 

 

人口減少を考慮すると、
今後も同様の傾向が続くことが
予測されます。

 

 

◆建物価格

 

 

建物価格の資産価値は耐用年数に
大きく影響されます。

 

 

法定耐用年数は下記のように
定められています。

 

 

物件種類   法定耐用年数

 

 

・SRC・RC   (47年)
・重量鉄骨  (34年)
・軽量鉄骨  (27年)
・木造    (22年)

 

 

耐用年数を過ぎた建物価値は
理論上は無価値とされます。

 

 

では、それぞれの建物の
1年間の価値下落率をみてみると

 

 

・SRC・RC   2.12%
・重量鉄骨  2.94%
・軽量鉄骨  3.70%
・木造    4.54%

 

 

毎年2~4.6%の間で資産価値が
下落していきます。

 

 

3000万円の木造アパートでは

 

 

3000万円 ⇒ 2863万円 ⇒ 2726万円 ⇒ 2589万円

 

 

と資産価値が下落していきます。

 

 

高度成長期の日本のように
土地価格が上昇している場合は

 

 

『建物価値下落額 < 土地価格上昇額』

 

 

となり資産価値は毎年上昇していました。

 

 

しかし、今後、その流れを
望むことは大変困難です。

 

 

資産価値が下落していくことを
考慮して投資することが、

 

 

デフレ時代の不動産投資には必要です。

 

 

 

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