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リフォーム時の耐用年数の考え方

2019-09-17

 おはようございます。
 
 アセットランク
 大塚 博之です。
 
 メールセミナーで
 先行告知している
 アセットランクシリーズの
 新機能
 
 「月次収支管理機能」を
 9月にお届けできるように
 開発を進めています。
 
 より、便利に使って
 いただけるように
 機能を追加した為

 

 ギリギリ間に合うかな
 という状況です。
 
 取得時のシミュレーション
     ↓
 投資中の管理
     ↓
 売却シミュレーション迄
 
 トータルに収益状況の確認を
 行えるようにと考えています。
 
 お待ちいただき申し訳
 ありませんが、
 詳細のご案内については
 少々お待ちください。
 
 

 
 さて、2013年頃から
 物件価格が上昇し
 利回り低下が
 顕著になりました。
 
 そんな背景もあってか
 リフォームをして価値を
 高めてから貸すという方も
 増えています。
 
 そこで、今日は
 リフォームをした際の
 耐用年数について書きます。
 
 
 減価償却に利用する
 耐用年数ですが
 
 当然、新築の場合は
 法定耐用年数が
 耐用年数になります。
 
 例えば、住居用の場合
 
 ・木造=22年
 ・RC=47年
 
 といった具合です。
 
 このように新築の場合は
 簡単です。
 
 
 問題は中古の場合です。
 
 本来は、
 
 「使用可能期間(残存耐用年数)
 を見積もって」
 
 耐用年数を計算することに
 なっています。
 
 しかし、実際は根拠を持って
 使用可能期間を見積もるのは
 困難です。
 
 そこで一般的には
 
 ▼簡便法
 
 という方法を使って
 計算します。
 
 
 おそらく、あなたが
 投資中の物件も簡便法で
 耐用年数を計算していると
 思います。
 

 計算方法は

 ▼法定耐用年数全て経過
 
 ・法定耐用年数×20%
 
 ▼法定耐用年数一部経過
 
 ・法定耐用年数-経過年数
  +経過年数×20%
 
 ※2年以下は2年
 ※小数点は切捨て
 
 
 です。
 
 減価償却が必要な
 リフォームをした際も
 基本は簡便法で計算します。
 
 つまり、建物をリフォーム
 した場合には
 
 
 (建物取得価格+リフォーム代)
      ×
  簡便法で計算された耐用年数
  の償却率
 
 で年間の減価償却費を計算します。
 
 
 ここまでであれば
 リフォームしても、しなくても
 大きな違いはありません。
 
 
 しかし、リフォーム代が
 一定以上にかかった場合には
 耐用年数の計算方法が
 ことなります。
 
 ポイントは
 
 ▼リフォーム代が
 「購入価格×50%」
 を超えないか
 
 ▼リフォーム代が
  「再取得価格×50%」
 を超えないか
 
 です。
 
 
 この基準により
 
 1.折衷法で計算
    又は
  リフォーム代のみ
  新築の耐用年数を適用
 
 2.リフォーム対象資産
  全体に新築と同じ
  法定耐用年数を適用
 
 する必要が出てきます。
 
 
 少し、長くなりましたので
 1,2の基準については
 次回のメールセミナーに
 続けます。

 


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