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リフォーム(修繕)を決めるポイント

2018-11-04

おはようございます。 
 
アセットランク.Com
大塚 博之です。 
 
10月11日、12日にダウ平均が
大幅下落しました。
 
それにつれて、世界で株価が
下落しました。
 
理由は、
 
▼アメリカの長期金利が
 上昇してきたこと
 
▼中国との貿易戦争
 
というのが一般的な報道です。
 
もちろん、それも大きな原因
だと思います。
 
しかし、
 
▼機械売買が増えて売りが売りを
 呼びやすくなった。
 
▼儲ける為にはイベントが必要で
 意図的に起こしている。
 
という視点も必要です。
 
 
今後も、数日でドカンと下げることが
多くなると思います。
 
それをチャンスと捉えるか
ピンチと解釈するかは
 
その人次第、
と言ったところでしょうか。
 
 

 
さて、今日は、不動産投資を続けている
多くの投資家が悩む
 
「リフォーム(修繕)」についてです。
 
リフォームをするか、しないかを
決めるポイントは
 
▼ 空室率が下がる
▼ 家賃が上がる又は維持できる
 
ことで収益向上が見込めるかです。
 
 
リフォームをして収益が向上したか
どうかを判断するには
 
リフォーム後の単年の
 
税引後キャッシュフロー(CF)
を見るのも良いですが
 
税引後CF累計を
確認することがポイントです。
 
 
【リフォーム無の例】
リフォームなし
 
 
【リフォーム有の例】
リフォームあり
 
 
アセットランクシミュレーターでは
修繕費項目へ1年毎に
 
修繕費又は資本的支出に該当
する場合は、減価償却費を
 
入力することで正確な
シミュレーションが可能です。
 
 
今回のシミュレーションでは
 
物件取得9年後に
100万円のリフォームを行います。
 
リフォーム無は、
 
家賃下落が止まらない
シミュレーション
 
リフォーム有は、
 
リフォームで家賃の下落が
止まったシミュレーションです。
 
 
リフォームしないで
家賃の下落が続いた場合
 
リフォーム7年後の
 
税引後CF累計は
25,536,319円
 
リフォームして
家賃下落が止まった場合
 
税引後CF累計は
25,277,176円
 
 
リフォームしても
税引後CF累計には
 
プラスの影響を与えない
結果になりました。
 
 
このような結果になった場合
家賃下落が止まるだけではなく
 
家賃を上げられるリフォームか
どうかが
 
リフォームを決定する
ポイントになります。
 
 
リフォームするか、しないかの
判断基準は
 
リフォーム後7~10年程度で
 
税引後CF累計が
 
リフォームしないより
良い結果になりそうかです。
 
 
理由は、7~10年程度の
期間で回収できないと
 
また、次のリフォームをする
タイミングになってしまうからです。
 
もちろん、リフォームによっては
次のリフォーム期間までが
 
それより長い(短い)場合も
ありますので
 
その場合は、その期間までに回収
できるかが見るべき視点になります。
 
 
リフォームを考た時は、
そのリフォームが
 
次のタイミングまでに税引後CF累計
にプラスの影響を与えるか
 
シミュレーションして確認することを
お勧めします。

 


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