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レバレッジを使った不動産投資のリスク

2015-03-08

前回のメールで不動産投資をする際の
レバレッジ(借入)の魅力についてお伝えしました。

 

 

※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。

 

 

プラス面の大きいレバレッジには
当然、マイナス面も含まれています。

 

 

今日は、レバレッジのリスクについて
書いていきます。

 

 

レバレッジのリスクで
もっとも大きいのは

 

 

『金利上昇リスク』です。

 

 

前回と同じサンプル物件を使って
金利上昇が与える影響を考えます。

 

 

サンプル物件は

・物件価格  2730万円
・表面利回り   9.7%
・自己資金  1000万円
・借入    2000万円
・金利       3%

 

 

10年後の自己資金回収額は

・金利  3%  13,195,565円

・金利 3.5%  12,410,575円

・金利  4%  11,614,309円

・金利 4.5%   10,807,408円

・金利  5%   9,990,601円

 

 

金利がわずか0.5%上昇するだけで
約70万円~80万円 自己資金回収額が減少します。

 

 

10年物国債で1000万円を運用した場合
10年後のリターン額が

 

 

『11,046,221円』であることを考えると

 

 

金利4%を超えた時点で国債利回りを下回り
レバレッジの力がまったく働いていない状態に
なっています。

 

 

少しの金利上昇でもレバレッジの力を
無意味にする可能性があります。

 

 

また、空室増加、家賃下落した際には
キャッシュフロー赤字になり借入を
返済できなくなるリスクを抱えることになります。

 

 

自己資金だけならばこのような心配はありません。
しかし、レバレッジの力を利用することもできません。

 

 

基本的に不動産投資はレバレッジの力を
適度に使うことに魅力があると投資です。

 

 

それだけに、レバレッジを使う場合は
自己資金で投資する時以上にしっかりとした
投資計画を立てる必要あります。

 

 


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