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ローン年数 20年 VS 30年 どちらがお得

2014-05-11

『ローン年数は長ければ長いほどいいんですかね?』

 

 

こんなご質問を受けました。

 

 

ローン年数を長くすることには一長一短あります。

 

 

ただ、2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合、ローン年数は長い方いいです。

 

 

それはなぜか?

 

 

ローン年数 20年と30年の物件の
ある指標を比較するとよくわかります。

 

 

それは『税引後キャッシュフロー累計』です。

 

 

・物件価格 5,000万円
・自己資金 1,500万円
・元利均等返済 金利2.5%
・表面利回り10%

 

 

の物件の5年後の税引後キャッシュフロー累計
を比較すると

 

 

・ローン年数20年 ⇒ 132万円

 

 

・ローン年数30年 ⇒ 481万円

 

 

約350万円も違います。

 

 

理由は

 

 

『ローン年数の長い方が1回のローン支払額が
 少ないから』です。

 

 

ローン年数30年の方が60万円も年間の
支払額が少ないです。

 

 

支払額の少ないことが、5年後の
税引後キャッシュフロー累計
約350万円の差になって表れます。

 

 

 

この貯まったキャッシュを、次の投資の自己資金に
することができる為

 

 

『2棟目、3投目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、ローン年数は長い方いい』

 

 

と書いたわけです。

 

 

『じゃ、やっぱりローン年数は長い方がいいんだ』

 

 

ところが、簡単に結論はだせません。

 

 

30年後の収益性(自己資金回収率)を比較すると

 

 

ローン年数20年 ⇒ 200%

 

 

ローン年数30年 ⇒ 168%

 

 

と32%収益性に差がでます。

 

 

ローン年数が長いと

 

 

『キャッシュを貯めるにはいいが、収益性は落ちる』
と言えます。

 

 

同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。

 

 

不動産投資では、『絶対にこっちの方がいい』
と言えることは少ないです。

 

 

その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。

 

 

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