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ワンルームマンション投資は本当に手軽か?

2016-05-14

おはようございます。

 
アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

手軽さから、最初の不動産投資は

 
「ワンルーム(1R)マンション」
という方も多いと思います。
 
1Rへの投資方法を大きく種別すると

 

■ 新築1Rに

 
・ 全額自己資金で投資
・ 借入(レバレッジ)して投資

■ 中古1Rに

 
・ 全額自己資金で投資
・ 借入(レバレッジ)して投資

 

の4つの選択肢が考えられます。

 
今日は、この4つの投資の長所、短所
を考えます。
 
1R投資の中でも

 
もっとも手軽な不動産投資が
新築への投資です。

 
新聞広告を見て、電話すれば
すぐに売ってくれます。

 

しかし、投資としては

 
▼ 自己資金で投資  ⇒  REITと同等程度の低年利

 
▼ レバレッジでの投資⇒  毎年続く赤字キャッシュフロー

 

と、まったく投資になりません。
 
次に、中古1Rマンションの投資を考えると

 
▼ 自己資金で投資  ⇒  REIT+2~3%程度の年利

 

 
▼ レバレッジでの投資⇒  投資効率は上がるが、再投資をしにくくなる可能性大
 
自己資金のみで投資した場合
極端に高い利回りは望めませんが

 

・ インフレ時に資産保全できる

 
・ 場所等 分散投資しやすい

 
・ 金利上昇の心配をしなくていい

 
などメリットも十分にあります。
 
レバレッジで投資した場合

 
土地持ち分が少なく、売却対象も投資家に限られる
1Rマンションは銀行にとって、担保価値がありません。

 
その、担保価値を持たない物件に

 
貸出をするのは

 
「本人の将来の収入を担保に貸している」
ということです。

 

将来、その人が稼げるであろう給与所得など
を担保に貸出をしています。

 
つまり、自分自身の与信がなくなった時点で
借入できなくなり、次の投資ができなくなる
可能性が高くなります。

 

また、BE% =(維持管理費+借入支払)/収入

 
が高くなり、金利上昇時に、脆弱である
ことも気になります。

 

ここからは、私なりの意見ですが
1Rマンションに投資するならば

 
『中古1Rに自己資金で投資』する

 
のがリスクとリターンのバランスから
いいと考えています。
 
1Rマンション投資に否定的な意見が多いですが
しっかりシミュレーションをして

 
投資の仕方を工夫すれば良い投資になる
可能性があります。

 

 


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