不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産以外の収入が投資に与える影響

2019-05-18

 おはようございます。

 

 アセットランク
 大塚 博之です。

 

 おそらく、
 不動産投資をされている
 多くの投資家さんは

 

 不動産投資以外の給与収入や
 事業収入のある方が
 多いと思います。

 

 ご存知のように個人で物件を
 取得した場合「総合課税制度」
 となりますので

 

 不動産以外の収入は
 税額(投資の成績)
 に大きな影響を与えます。

 

  ■総合課税制度とは

 

  各種の所得金額を合計して
  所得税額を計算するもの。
  この合計額で累進課税の
  税率等が決定する。

 

 

 そこで、今日は、不動産投資以外
 の収入がどの程度、不動産投資の
 収益に影響を与えるか考えます。

 

 分かり易いように
 いつものように実在する物件を
 サンプルとして用意しました。

 

  

 ・物件価格:196,215,080円
 ・年間収入:14,520,000円
 ・表面利回:7.40%

 

 

 さて、不動産以外の収入が
 税引後CFに
 どのように影響するか
 比較すると

 

  ※()内は概算の課税所得額
   ()内の課税所得額で計算
   投資2年目のCFで比較

 

 ・年収0万円(0万円)
  税引後CF:4,497,181円

 

 ・年収800万円(450万円)
  税引後CF:4,225,544円

 

 ・年収1,000万円(600万円)
  税引後CF:4,115,287円

 

 ・年収1,500万円(1,100万円)
  税引後CF:3,896,628円

 

 ・年収2,000万円(1,500万円)
  税引後CF:3,764,144円

 

 

 税引後CFが年収1,000万円
 の人は、0の人と比較して
 10%程度減少します。

 

 投資の収入増加分の
 税金支払増加額は
 約35万円程度ですが

 

 実際の税金支払は
 75万円程度増えます。

 

 

  ※アセットランクシミュレーターは
  その他の所得が当該投資に与える
  影響を正確に計算する為、

 

  その他の所得と投資の所得を
  案分して投資の所得分のみを
  税額の増加分として扱っています。

 

  例:投資の課税所得が500万円
    給与の課税所得が500万円で
    税金支払が20万円増加した場合

 

    投資シミュレーションでは
    投資分の影響で増えた10万円
    のみを考慮。

 

 

 サンプルを見ていただいて
 分かるように
 不動産投資シミュレーションを
 行う場合は、

 

 この辺りの影響も考慮した
 シミュレーションを
 行っておく必要があることが
 お分かりいただけると思います。

 

 アセットランクシミュレータでは
 「時系列入力画面」の
 「その他課税所得」に
 不動産以外の所得額を入力して

 

 「更新」ボタンを押すことで
 簡単にシミュレーションが
 可能ですのでお試しください。

 


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