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不動産投資にイールドスプレッドを利用する方法

2018-09-18

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

 

 

今、チューリッヒに来ています。

 

 

 

 

2回目のチューリッヒなのですが
東京、パリ、サンフランシスコなどの

 

 

 

 

先進国の都市と比較すると
質素な雰囲気が好きです。

 

 

 

 

でも、所得は世界トップクラスの街
そのギャップがまた素敵だなと思います。

 

 

 

 

さて、前回のメールセミナーで
イールドスプレッドをご紹介しました。

 

 

 

 

メールセミナーバックナンバー
     ↓
https://assetranksimulator.com/Yieldspread

 

 

 

 

今日は、他の投資の利回りと
イールドスプレッドの考え方を

 

 

 

 

利用して比較するのに便利な
指標をご紹介します。

 

 

 

 

不動産投資が他の投資と比較して
有利に進められているかを確認する

 

 

 

 

一番簡単な方法は
利回りを比較する方法です。

 

 

 

 

イールドスプレッドを意識して
考えると以下のような論理になります。

 

 

 

 

「国債利回りが1%だろ

 

 

 

 

 株式に投資すると4%程度
 不動産投資なら6%

 

 

 

 

 今度、不動産投資する場所は
 都内の〇〇だから

 

 

 

 

 空室等のリスクも低い

 

 

 

 

 国債との
 イールドスプレッドを考えても

 

 

 

 

 不動産投資が一番有利だ

 

 

 

 

 よし、投資しよう。」

 

 

 

 

このように、最も安全な投資である
国債への投資と株、不動産などの

 

 

 

 

投資対象を比較して
内在するリスクと天秤に掛けたときに

 

 

 

 

その利回り差が妥当以上かどうかを
判断するわけです。

 

 

 

 

この時、上記例のように利回りで
比較してもいいのですが

 

 

 

 

もう一つ、比較に使う
不動産投資指標があります。

 

 

 

 

それが、CCR(Cash On Cash Return)
です。

 

 

 

 

■CCR(Cash On Cash Return)・・・・

 

 

 

 

▼計算式
 キャッシュフロー / 自己資金 * 100

 

 

 

 

◆説明文
 投資した自己資金を手元に残る
 現金(キャッシュフロー)で割り

 

 

 

 

 自己資金に対する投資効果を確認する
 指標です。

 

 

 

 

 

 

 数値が高ければ高いほど自己資金に
 対する投資効果が高いです。

 

 

 

 

この指標を国債利回との比較に
なぜ、使用するかというと

 

 

 

 

自己資金運用の有効性を
判断できるからです。

 

 

 

 

不動産投資の魅力の1つが
レバレッジ(借入)を利用できることです。

 

 

 

 

先ほど書いた、利回の比較では
レバレッジを利用した効果を測定できません。

 

 

 

 

例えば、表面利回り6%の物件でも
CCRでは10%を超える場合はザラにあります。

 

 

 

 

投資の目的をよく考えれば、

 

 

 

 

それは、自己資金を効率よく運用することです。

 

 

 

 

つまり、レバレッジを利用する目的は
自己資金の運用を効率よく行うことです。

 

 

 

 

イールドスプレッドを利用する時は
この効果も加味して利用する必要があります。

 

 

 

 

その際に便利なのがCCRです。

 

 

 

 

このCCRは世界標準の投資指標ですので
ぜひ、覚えておいてください。

 

 

 

 


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