不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産投資のリスクとリターンの関係

2018-04-22

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

大塚さんは、AさんとBさん
どちらが正しいことを言っていると思いますか?

 

Aさん:「自己資金は多いほど、安全でいい投資だ」

 

Bさん:「自己資金は少ないほど、自己資金を早く
回収できていい投資だ」

 

正解は・・

 

実は、Aさん、Bさんともに正しいことを言っています。

 

不動産投資で成功するには
AさんとBさんの思考の根底にある

 

・Aさん → 安全性優先
・Bさん → 収益性優先

 

この両面を検討する必要があります。

 

この両面を判断するには最低限
以下の2つの指標については確認が必要です。

 

・CCR(リターン)

 

・DCR(リスク)

 

このメールセミナーでも何度も登場していますが
念のため、以下に説明を記載します。

 

■CCR

 

▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100

 

▼説明文
投資した自己資金を手元に残る現金(キャッシュフロー)
で割り自己資金に対する投資効果を確認する指標です。

 

数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。

 

■DCR

 

▼計算式
ネット収入(年) / 支払額(年)

 

▼説明文
年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)
で割り出した数値です。

 

不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

 

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。

 

この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 

CCRとDCRの関係は

 

・自己資金額が多い=CCR低くなる・DCR高くなる

 

・自己資金額が少ない=DCR低くなる・CCR高くなる

 

という関係になります。

 

粗悪な不動産投資の本だと

 

「不動産投資は自己資金なしだから儲かる」

 

のような一方的な書き方をしている場合があります。

 

当然、自己資金0であればリターンは高く(CCRは無限大に)
なります。

 

しかし、同時にリスクは高まり(DCRは低くなり)ます。

 

適正なリスクとリターンのバランスは

 

・ 物件の特性

 

・ 個人の属性

 

によって変わります。

 

私の場合は、リスクの管理から考えて
リターンについてはその後検討するようにしています。

 

具体的には、

 

「DCR1.3以上で運営するにはどの位の自己資金が必要で
その時にCCRはどの位になるだろう。」

 

という順番で考えています。

 

不動産投資の意思決定をする場合は
リスクとリターンの相反関係を意識して

 

物件の特性、個人の属性から
自分なりの判断基準を作っていくことが重要です。

 

 


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