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不動産投資のローン年数を決める為のポイント

2013-01-24

『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
 お持ちなのは融資に不利です。』

 

これは、不動産投資向融資を
やられていた方からお聞きした話です。

 

ここででてくる耐用年数とは、
”法定耐用年数”ではなく、

 

銀行が貸出基準にする
”経済耐用年数”のことです。

 

一覧表にまとめると
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経済耐用年数          法定耐用年数
木造  20年           22年
軽量鉄骨 20年          27年 
鉄骨造  35年          34年
鉄筋コンクリート 40年      47年
鉄骨鉄筋コンクリート 45年    47年

 

*経済耐用年数は銀行によって+-10%程度の違いがある

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

 

◆一番最初に書いた

 

 『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
 お持ちなのは融資に不利です。』

 

 とは、経済耐用年数を超えて融資を受けると
 次の融資が受けにくくなるということです。

 

◆融資期間を延ばすことはキャッシュフローを
 増やすにはとても有効な方法です。

 

 例を上げると

 

 物件価格   60,000,000
 取得経費    9,000,000
 家賃額     500,000/月
 自己資金   15,000,000
 借入金    54,000,000
 元利均等  25年 3%
 築5年 軽量鉄骨

 

 この条件だと、
 【ローン年数25年】+【築年数5年】=30年で
 大きく経済耐用年数を超えてしまいます。

 

 この条件のキャッシュフローは
 年 1,727,112円です。

 

◆では、経済耐用年数以上にならない
 借入期間 15年のキャッシュフローは
 どのくらいになるでしょうか?

 

 ネット収入が4,800,000円に対し
 元利返済額が4,474,968円
 返済率93%

 

 キャッシュフローは、
 何と、5分1以下の
 325,032円になってしまいます。

 

◆借入れ期間がいかにキャッシュフローに
 影響を及ぼすかお分かりいただけると思います。

 

 お話をお聞きした元銀行融資担当者さんによると

 

 『1棟目のローン期間が経済耐用年数を超えた
 おかげでプラスキャッシュフローになる物件では
 2棟目の融資に大きな影響を及ぼす』

 

 そうです。

 

◆ただ、ローン期間を短くしてキャッシュフロー額が
 極端に少ないようでも空室リスクなどが高まるばかりです。

 

 どの程度のローン年数がキャッシュフローと
 次の融資を考えた場合によいバランスか
 じっくりとシミュレーションする必要があります。

 

 

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