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不動産投資の知識 折衷法を理解する

2019-09-30

 

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

先日よりメールセミナーを
ご覧のお客様にご案内しております

 

月次収支管理機能ですが
現在、テスト中の為
リリースが少し延び
10月となります。

 

リリースが延び大変申し訳ありません。

 

リリースが延びた理由としては
かなり機能増強を行った為です。

 

機能の一部をご紹介しますと

 

■入居者管理機能
入居者の家賃額等の管理を
行えます。

 

■支払管理機能
維持管理費等の管理を
行えます。

 

■月次収支機能
入居者管理、支払管理と
連携して月次収支を管理できます。

 

■年次管理機能
青色、白色、決算月を考慮した
年次収支を管理できます。

 

詳細については、再度
ご案内させていただきます。

 

 

さて、前回のメールセミナーにて
リフォームを行った際の
減価償却の考え方について書きました。
(未読の場合はこちらから確認できます。)

 

前回のメールセミナーで

 

リフォーム代も基本は
一般的な耐用年数計算と同じ
簡便法で計算すると書きました。

 
しかし、以下の場合は異なります。

 

A.リフォーム代が
「購入価格×50%」超

 

B.リフォーム代が
「再取得価格×50%」超

 

まず、Aの場合は2つ方法を
選択できます。

 

1.リフォーム分を
法定耐用年数で償却

 

2.折衷法により
耐用年数を計算

 

1を選択した場合は

 

例えば、木造の建物
築20年をリフォームした場合

 

▼建物部分
  ↓
簡便法の耐用年数
6年が耐用年数

 

▼リフォーム分
  ↓
法定耐用年数
22年が耐用年数

 

考え方としては
単純で分かり易いと思います。

 

しかし、この方法より
一般的に折衷法を選択した方が
短い期間で償却できます。

 

折衷法の耐用年数の
計算方法は

 

(取得価額+資本的支出の額)
   ÷
(取得価額÷簡便法の耐用年数
+資本的支出の額÷法定耐用年数)

 

となります。

 

例えば

 

・取得価格:500万円
・リフォーム:500万円
・簡便法耐用年数:6年
・法定耐用年数:22年

 

の場合

 

(500万円+500万円)

   ÷
(500万円÷6年
+500万円÷ 22年)

= 9.43年

 

小数点以下は切捨てになる為
9年が法定耐用年数になります。

 

簡便法で耐用年数を計算する
よりは複雑になりますが
理解してしまえば難しくは
ありません。

 

リノベーションして
不動産投資を行う場合は
必須の知識になります。

 

B.リフォーム代が
「再取得価格×50%」超

 

については次回の
メールセミナーで
ご紹介します。

 


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