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不動産投資の自己資金もタダじゃない!

2014-07-12

不動産投資をしようと思った時に
お金を集める方法は基本的に2種類しかありません。

 

▼ 金融機関からお金を借りる

 
▼ 自己資金を使う

 
金融機関からお金を借りた場合
当然、利息を払うことになります。

 
さすがに、利息がコストであることは
投資家ならだれでも気が付きます。

 
しかし、実は、自己資金もタダではありません。

 
『え、自己資金は誰にもお金を払わないよね』

 
確かに、自己資金は、自分のお金なので
誰かにお金を払う必要はありません。

 
では、なぜ、自己資金もタダではないのか?

 
自己資金と同じ金額を銀行に預けたとします。

 
その場合、定期預金なら0.1~0.3%の利息を受け取れます。

 
つまり、不動産投資にお金を使わなければ
利息分のお金が手に入ったわけです。

 
不動産投資に使ったから受け取れなかったお金
これをコストと考えます。

 
自己資金のコスト計算に使われる一般的な指標は
10年物国債利回りです。

 
H24.8.30時点の利回りは 0.822% です。

 
国債は、一般的に絶対安全なことになっています。

 
絶対安全な投資先で、もらえるお金を
不動産投資したせいでもらえない分
をコストとして考えます。

 
さらに、国債よりリスクの高い不動産投資を
するのだから、リスクが高い分
余分にコストがかかるという考え方をします。

 
これが、リスクプレミアムと呼ばれるものです。

 
例えばリスクプレミアム2%と考えた場合には

 

国債利回り 0.822% + リスクプレミアム 2% =2.822%
を自己資金のコストとして考えます。

 
資金調達コストというと
借入の調達金利ばかりに目がいきます。

 
しかし、極端な話をすると、自己資金を絶対3%で
運用することができるならば、金利2.99%までは
借入をした方がコストが安いことになります。

 
『自己資金もただじゃない』

 
と言う考え方は投資判断をする際に重要な考え方です。

 
次回のメールでは、自己資金のコストについて
もう少し掘り下げていきます。

 

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