不動産投資支援ソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産投資物件売却価格を瞬時に計算する方法

2013-02-03

『ソフトの売却設定欄に家賃収入で割り戻す
という項目がありますがこの機能はどのように
使ったらいいのでしょうか?』

 

こんなご質問をいただきました。

 

この機能を使うと、

 

 ▼ 物件の現在価値の概算がわかる

 

 ▼ 見当をつけにくい10、20年後の
   売却価格を予想しやすい

 

 などが可能です。

 

『アセットランクシミュレーター』には
売却価格を決定する場合に

 

 ・ 売却価格を手入力する

 

 ・ 減価償却費分を引いた価格で物件価格を割り出す

 

 ・ 家賃収入で割り戻す

 

 の3つの方法があります。

 

 ご質問いただいた部分は
 3番目の方法についてです。

 

 

この方法を例を使って説明すると

 

  山下さんは、ネット関連事業で成功し
  その利益を元手に、

 

  2005年1月 横浜市中区に
  RC 築11年の物件を
  1億2千万円で購入しました。

 

  この物件の購入時、
  年間家賃収入 1080万円 満室
  表面利回りは9%でした。

 

  それから、15年間 山下さんは
  賃貸経営を続けました。

 

  しかし、15年後、ネット事業も成熟し
  事業を継続する為には、どうしても
  この物件を売却する必要がでてきました。

 

  この時点で、物件は老朽化もあり
  満室時家賃収入  920万円
  空室率も22%に達していました。

 

  山下さんは、
 『いくらだったらすぐに売却できるだろう』
  と悩みました。

 

  この時の物件周辺の平均利回りは
  都心部への人口流入により
  8.5%となっていました。

 

山下さんの売却価格を
 『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
 3種類考えてみます。

 

 この時に便利なのが家賃収入で割り戻して
 考える方法です。

 

 平均利回りよりも、低い表面利回りで
 売却できそうな場合はマイナス

 

 平均利回りよりも、高い表面利回りでしか
 売却できない場合はプラスします。

 

・ 高い価格で売却できる場合を想定

 

  平均利回り8.5%-2%=6.5%

 

  920万円 X 78%(運営率) ÷ 6.5%
  =1億1千4十万円で売却可能

 

・ もっとも可能性の高い場合を想定

 

  平均利回り8.5%のまま割戻し

 

  920万円 X 78%(運営率) ÷ 8.5%
  =8442万円で売却可能

 

・ 低い価格で買い叩かれた場合を想定

 

  平均利回り8.5%+2%=10.5%

 

  920万円 X 78%(運営率) ÷10.5%
  =6834万円で売却可能 

 

この『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3つを想定して、それぞれのIRR,税引き後CFなど

投資効率を確認します。

 

その上で、投資を始める際に目標としていた
投資効率を下回らない価格で売却できるように

工夫する必要があります。

 

家賃収入で割り戻す方法は、売却を検討している物件と

似た物件の平均利回りをインターネット上で10件程度
調べるだけで売却価格を想定できる便利な方法です。

 

『アセットランクシミュレーター』では
家賃収入で割り戻すの欄に割り戻す利回りを
入力するだけで、

 

売却を考慮したIRR,税引き後CFなどが
瞬時で計算されます。

 

入力、計算ともに瞬時ですので
今回の例の3通りだけではなく
1%刻みに5通り計算することもストレスなく可能です。

 

 


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