不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産経営のプロが使う指標

2019-06-03

 おはようございます。
 
 アセットランク
 大塚 博之です。
 
 
 収益物件の市場動向を
 見ていると、少しずつ、
 物件価格が低下しています。
 
 理由は、ご存知のように
 
 銀行の貸出が極端に
 厳しくなったことです。
 
 まだ、大きく下落して
 いませんが、徐々に
 下がっていくと思います。
 
 
 さて、こうなると気になる
 指標が「LTV」です。
 
 
 ■LTV(Loan To Value)
 
 ▼ 計算式
 
 借入金残高 / 物件価格×100
 
 ▼説明
 
 融資比率を表します。
 物件の価値に対する借入金の
 比率を算出したものです。
 
 数値が小さいほど元本の
 償還に対する安全性が
 高いことになります。
 
 
 物件価格が下落している
 局面では「LTV」が
 上昇してしまう可能性が
 高まるということです。
 
 
 ちなみに、このLTVは
 
 CPM(不動産経営管理のプロの資格)
 が全世界共通で使う指標ですので
 ぜひ、感覚を身に付けて
 いただければと思います。
 
 
 LTVが80%超になるようだと
 おそらく、銀行も担保として
 その物件を考えてくれず
 リスクの高い状態になります。
 
 
 アセットランクシミュレーター
 を使用すると以下の方法で
 簡単に確認できますので
 この機会に確認なさってください。
 
 
 1.物件に対するコメントに
  10年目の推定LTVが
  表示されます。

 

 2.ローン計算表を使用して
  借入金残高を確認
  以下の計算をして
  確認できます。
 
 「借入金残高/物件の現在価格×100」
 
 
 1.はプラチナ会員様以上に
 ご利用いただけます。
 
 2.はご自分で電卓などで
 計算する必要はありますが
 会員種別に関係なく
 計算できます。
 
 計算する際のポイントは
 分母が「購入価格」ではなく
 「現在価格」である点です。
 
 「購入価格=現在価格」
 
 ではありませんので
 現在価格で計算を
 なさってください。
 
 
 物件価格が上昇している
 市況では、LTVは自然と
 下がっていきますが
 
 これから、数年間予測される
 物件価格の下落局面では
 
 「元本返済額<物件下落額」
 となり
 
 LTVが上昇してしまう
 恐れがありますので
 要注意です。
 
 
 また、銀行も新規融資する際、
 現在、投資中の物件の
 LTVを評価対象にしますので
 
 リスク管理上も
 次の投資を行う際にも
 重要な指標になります。
 
 この機会にあなたが
 投資中の物件のLTVの
 確認を行ってみてください。

 


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