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借地権投資の注意点

2018-08-25

おはようございます。 

 


アセットランク.Com
大塚 博之です。 

 

 

先日、日経MJに面白い記事が
掲載されていました。

 

白物家電(洗濯機、冷蔵庫等)は
8月~9月頃に安くなるそうです。

 

理由は、秋に各社新製品が
発表される為

 

型落ちになる前に販売するからです。

 

特に8月はまだ、在庫もあり
狙いめな月だそうです。

 


さて、今日は借地権を使った投資を
考えてみます。

 

 

今日も実例を挙げながら考えて
いきます。

 

 

今回は、某大手デベロッパーの
案件です。

 

 


借地権の種類には以下のような
ものがあります。

 

 

 

借地権 存続期間 契約方法 借地関係の終了 契約終了時の建物
定期借地権 一般定期借地権 50年以上 公正証書等の書面で行う。
[1]契約の更新をしない
[2]存続期間の延長をしない
[3]建物の買取請求をしないという3つの特約を定める。
期間満了による 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する
事業用定期借地権 10年以上50年未満(居住用は不可) 公正証書による設定契約をする。
[1]契約の更新をしない
[2]存続期間の延長をしない
[3]建物の買取請求をしないという3つの特約を定める。
期間満了による 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する
建物譲渡特約付借地権 30年以上 30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約する。口頭でも可 建物譲渡による [1]建物は地主が買取る
[2]建物は収去せず土地を返還する
[3]借地人または借家人は継続して借家として住まうことができる
普通借地権 30年以上 制約なし口頭でも可 [1]法定更新される。
[2]更新を拒否するには正当事由が必要。
[1]建物買取請求権がある。
[2]買取請求権が行使されれば建物はそのままで土地を明け渡す。借家関係は継続される。

 

 

出典:国土交通省ホームページ

 


今回は居住用に当たりますので
一般定期借地権です。

 

 

       
物件内容は



 


50年の借地権料(前払)が
5,900万円です。

 


シミュレーションの結果は以下です。



 


30年分の詳細はこちらから
確認できます。

 


23区に土地から仕入れて、新築を
建てる投資で、この利回りは

 

現在の低利回市況を考えると
まあ、まあかなといった印象です。

 


さて、では、この土地を購入して
投資した場合と比較してみます。

 

路線価から推定される土地価格は
1億円前後と思われます。

 

今回は1億900万円で
シミュレーションしています。

 





 

30年分の詳細はこちらから
確認できます。


 

土地を購入したことによって
1.5%表面利回りが悪くなっています。

 

やはり、借地権での投資は
利回りという点で魅力です。

 


さて、ではキャッシュフロー(CF)
の比較はどうでしょうか?

 


30年目の税引後累積CF

 

・ 借地権 :127,864,016円

 

・ 所有権 : 69,638,130円


 

更地にして土地を返す50年目では

 

・ 借地権 :311,864,961円

 

・ 所有権 :253,294,145円

 


約5,800万円
借地権の方がCFが多くなります。


 

やっぱり借地権の方が
投資としてはいいのか。


 

ただ、冷静に考えると

 

所有権の方には約1億円の土地が
残ります。

 

確かに、人口減少時代を考えると
50年後に1億円で

 

売れる保証はありません。

 

しかし、逆にインフレで土地が
上昇する可能性もあります。

 



自分の判断では、
もし、所有権で投資できるならば

 


所有権で投資した方が
有利な案件かなと思います。

 

もちろん、表面利回が6%を切る
ところまで落ちますので

 

投資としては難しい範囲に
入ってしまいますが。

 


借地権投資を有利に進めるには

 

案件の状況による部分が大きいので
あくまでも 感覚的な話ですが

 

 

2~3%程度利回り差が欲しいな
と思います。


 


借地権で投資を検討する場合には
所有権で投資した場合と

 


比較をして、利回り差に本当に
メリットがあるか確認することが重要です。

 

 


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