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利回りには色々な種類があるのを知っていますか?

2014-03-01

不動産投資の投資判断をする上で
もっとも一般的な指標は

 

『利回り』です。

 

ただ、利回りを使って投資判断する場合
注意が必要です。

 

そこで、今日は利回りについて書きます。

 

利回りは大きく分けて

 

・ 表面利回り

 

・ 実質利回り

 

・ FCR(Free and Clear Return)

 

があります。

 

▼ 表面利回りとは

 

 『満室時の想定賃料 ÷ 物件価格』

 

で計算されます。

 

不動産屋さんが表記している
利回りは表面利回りが多いです。

 

▼ 実質利回りとは

 

 『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ 物件価格』

 

エレベーター費用、共用部分の維持費用などの
経費を家賃収入から引いた利回りです。

 

▼ FCR

 

 『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ (物件価格+購入時経費)』

 

購入時の経費までを含めて計算される利回りです。

 

これらの利回りを比較すると

 

『表面利回り → 実質利回り → FCR』の順で

 

より現実に近い利回りになります。

 

一般的に不動産屋さんのチラシに記入されている
表面利回りは、もっとも不正確で物件を比較するには
参考程度にしかならないと考えておいた方がいいです。

 

同じ表面利回りの物件でも、より正確な
実質利回り、FCRで比較した場合

 

利回りが『1~3%』違ってしまうことはよくあります。

 

物件の利回りを比較する場合

 

実質利回り又はFCRで比較することをお勧めします。

 

特に、FCRは購入時の経費も含んだ状態で
利回り比較できるので、できる限りFCRを使って
物件比較すると正確な分析ができます。

 

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