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割安な物件が分かる第3の方法

2015-07-11

今日は、物件価格が『割高か』『割安か』
を見極める、第3の方法をご紹介します。

 

ちなみに、第1の方法、第2の方法は
よくご存知の

 

▼ 積算価格法

 
土地価格と建物価格を足して
現在価格を割り出し、物件価格と比較する方法

 

 
路線価1㎡ 10万円
新築時建物価格 5,000万円
土地広さ  100㎡
経済耐用年数 35年
築年数    10年
 
土地価格  100㎡X10万円+
建物価格 (5,000万÷35年X25年)

 
約4,571万円が積算価格
 
▼ 収益還元法

 
家賃収入を元に物件の
適正な価格を割り出す方法
 

 
家賃収入 500万円/年
周辺物件の平均利回り10%(キャップレート)
 
500万÷10%=5,000万円

 
5,000万円が収益還元法
適正な物件価格

 
この2つを補完する

 
第3の方法が
 
『相場的価格法』です。
 
相場的価格法とは・・・・
 
投資対象の物件と類似物件の
平均値から物件価格が
割安か・割高か比較する方法

 
例えば

 
投資を考えている物件
1,000万円 100平米

 
上記の物件と類似の物件を探します。
探した結果、5つの物件が見つかりました。

 

物件1 1,200万円  115平米

 
物件2  800万円  85平米

 
物件3 1,100万円  105平米

 
物件4 1,300万円  120平米

 
物件5 1,000万円  95平米
 
上記の5つの物件を以下の計算式に
あてはめます。

 
(物件1価格 / 物件1広さ)~(物件5価格 / 物件5広さ)の平均値 * 購入予定物件広さ
 
計算の中身を説明すると
 
物件1~5の平米単価の平均値を計算して
投資を検討している物件の平米の場合は
いくらになるかを計算します。
 
計算された価格を相場価格として考え
相場価格と投資を検討している物件の
価格を比較します。
 
投資対象の物件の方が安ければ
割安ということになります。
 
今回の例の場合、

 
相場的価格 → 1,033万円

 
ですので、1,000万円の物件価格が
割安とは言えないまでも、
割高ではないと言えます。
 
相場的価格法は、平均値を取る物件が
多ければ、多いほど精度があがります。
 
投資物件の価格が割安か・割高かを
確認する場合

 
1 利回りで比較する方法(収益還元法)

 
2 物件の積算価格を比較する方法(積算価格法)

 
3 周辺物件の価格を比較する方法(相場的価格法)

 
の3つを計算して、どれも割安ならば
その物件が割安な可能性が高まります。

 
1つの視点だけではなく
複数の視点で物件価格を
検討することは重要です。

 

 


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