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固定期間中の借り換えをシミュレーションする

2014-04-05

不動産投資を続けて、自分自身の属性が上がると
こんな場面に遭遇するかもしれません。

 

『○○の物件のローンを借り換えてもらえれば
 金利○%でお貸ししますよ』
『お、いいな、借り換えようかな』
と思ってしまいそうです。

 

しかし、冷静になって考える必要があるのが

 

・ 固定期間中での解約は違約金が発生する点

 

・ 借り換え後のローンに、再度、印紙税などがかかる点

 

特に違約金は、某政府系金融機関では5%という
違約金を求められた場合もあるようです。

(全期間固定35年で、実際あった例)

 

5%は極端な例にしても、2%、3%という例は結構あるようです。
例えば 5000万円 30年(固定15年)金利2.8%のローンを
5年後に借換 金利2.3%になる場合で考えてみると

 

      金利    総返済額
▼借換なし 2.8%    73,960,770    

 

▼5年後借換 2.3%       70,351,039    

 

約350万円支払が少なくなります。

 

しかし、先ほど書いたように違約金を
考慮する必要があります。

 

違約金(借換時元金 45,496,266円)

 

・ 1%  454,962

 

・ 2%  909,924

 

・ 3%  1,364,886

 

・ 4%  1,819,848

 

・ 5%  2,274,820    

 

 

 

+約15万円~20万円程度 ローン借換時の手数料がかかります。
今回の場合違約金を5%払っても借り換えた方が
得になります。

 

ただし、借り換え時に数百万円単位でお金が必要になります。
支払利息が減少することによって、このお金を回収できるのは
数十年後です。

 

このように分析していくと、固定期間中の借換は
かなりの金利差がないとメリットが少ないことがわかります。

 

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