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地主さんの不動産投資の本当の利回り

2017-05-13

おはようございます。

 
アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

 

やはり、土地をお持ちの方の
投資は有利だなと感じました。

 
地主さんが4,000万円のアパートを
建築した場合のシミュレーションです。

 

【投資内容とシミュレーション】

 
121.png

 
なんと、表面利回り「12.96%」を
たたき出しています。

 

キャッシュフローも
税引後で200万円近くあります。

 

4,000万円の投資で
毎年、200万円近くお金が手元に
残ることになります。

 

「素晴らしい投資」です。

 

ただ、このシミュレーションは
まやかしが含まれています。

 

そのまやかしとは

 

『土地の価格が含まれていない』
ということです。

 

地主さんの場合、 もともと、そこに土地があるので
土地にも価値があることを忘れがちです。

 
しかし、冷静に考えると

 

その土地を売却すれば、 数千万円単位で
売却益を得られる可能性のある資産です。

 

その価値ある土地を使って
不動産投資が成り立っていることになります。

 
つまり、収益計算(利回り)を考える際には
土地の価値も考えた上で収益計算をする必要があります。

 

 

 

例えば、今回のサンプル物件だと

 

3.png

 

土地の価値を入れた
表面利回りは半減します。

 
収益比較をする際には

 
この利回りと、土地+建物で買った
物件の利回りとを比較する必要があります。

 
もともと、あった土地に

 
投資物件を建築する場合には

 
『土地の価値も加えた利回り』
を考えることを忘れてはいけません。

 

 

 


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