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売却価格が妥当か知る方法(収益還元法編)

2016-05-01

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

不動産投資で成功するには

 

 

『安い値段で物件を購入すること』

 

 

と同じくらい

 

 

『高い値段で物件を売却すること』

 

 

が重要です。

 

 

ただ、いくらなら売れるのかを
知るのはなかなか難しいです。

 

 

では、どうやったら知ることができるのか?

 

 

大きく2つの方法があります。

 

 

▼ 収益還元法で計算する

 

 

▼ 積算価格法で計算する

 

 

今日は、収益還元法で計算する
方法について例を使ってお伝えします。

 

 

山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、

 

 

2003年1月 横浜市旭区に
RC 築12年の物件を
1億2千万円で購入しました。

 

 

この物件の購入時、
年間家賃収入 1080万円 満室
表面利回りは9%でした。

 

 

それから、13年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。

 

 

しかし、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。

 

 

この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入  920万円
空室率も22%に達していました。

 

 

山下さんは、
「いくらだったらすぐに売却できるだろう」
と悩みました。

 

 

この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入、景気回復により
8.5%となっていました。

 

 

山下さんが売却価格を考える際に
重要なのは

 

 

1つだけのシミュレーションを
検討するのではなく

 

 

『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3種類考えることです。

 

 

これを収益還元法で考えると

 

 

▼よい場合

 

 

6.5%など8.5%の平均利回りよりも
低い表面利回りで計算する

 

 

920万円 × 78%(運営率)÷ 6.5%

 

 

=11,040万円で売却可能

 

 

▼普通の場合

 

 

8.5%の平均利回りで考える

 

 

920万円 × 78%(運営率) ÷ 8.5%

 

 

=8,442万円で売却可能

 

 

▼悪い場合

 

 

10.5%など8.5の平均利回りよりも、
高い表面利回りで計算する

 

 

920万円 × 78%(運営率) ÷10.5%
=6,834万円で売却可能

 

 

今回は、差が分かりやすいように
2%の差をつけて計算しましたが

 

 

通常1%程度の差で計算するといいです。

 

 

『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3つを想定して、それぞれのIRR,税引き後CFなど
投資効率を確認します。

 

 

家賃収入で割り戻す方法は、

 

 

売却を検討している物件と似た物件の平均利回りを
インターネット上で10件程度調べるだけで
売却価格を想定できる便利な方法です。

 

 

売却価格を検討する場合には
まず、上の方法を試してみてください。

 

 

次回(4月14日)は、収益還元法で
計算された価格と比較して、

 

 

より、現実に見合った売却価格を
導き出すために使用する

 

 

積算価格法による計算について
お届けします。

 

 


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