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売却価格(現在価値)がわかる、裏テクニック2

2013-05-04

◆前回のメールで、キャップレートを使って
 売却可能価格を調べる方法について
 お伝えしました。

 

 

 今日は、積算価格法を使って計算する
 テクニックをお伝えします。

 

 

◆積算価格法とは

 

 

▼  積算価格法

 

 

   土地価格(路線価)と建物価格を足して
   現在価格を割り出し、物件価格と比較する方法

 

 

   例 

 

 

   路線価1㎡ 10万円   新築時建物価格 5000万円

 

 

   土地広さ  100㎡   経済耐用年数   35年

 

                築10年

 

 

   土地価格  100㎡X10万円+
   建物価格 (5000万÷35年X(35年-10年))

 

 

   約4571万円が積算価格

 

 

◆この計算式を使って売却可能価格を
 計算する方法は、

 

 

(35年【耐用年数】-10年【築年数】)

 

 

  の部分を

 

 

(35年-(売却予定年-購入年))

 

 

 に変更して計算します。

 

 

 例

 

 

 2005年築  2010年売却予定

 

 

 5000万÷35年X(35年-(2010-2005))
 =4285万円

 

 

 上記が建物の積算価格となります。

 

 

 この価格を使って2010年に売却すると

 過程して計算します。

 

『アセットランクシミュレーター』を使って
 計算する場合には

 

 

積算価格法計算画面の耐用年数の部分に、
 『耐用年数-(売却年-購入年)の年数』を
 入力して計算してください。

 

 

◆この計算方法の価格を
 前回、お伝えした、キャップレートで
 算出した売却可能価格と比較してください。

 

 

 近い数値が出た場合は、
 市場で売却できる価格に
 近い数値と考えられます。

 

 

 もし、大きくかけ離れていた場合は

 

 

 ▼キャップレート価格 > 積算価格法

 

 

 融資が問題になり、売却価格が
 積算価格に近いところまで下がる
 可能性有 

 

 

 積算価格とキャップレートの価格の
 中間点を売却可能価格としてください。

 

 

 ▼キャップレート価格 < 積算価格法

 

 

 融資は問題になりにくい為
 キャップレートの価格で売却できる
 可能性大

 

 

 キャップレート算出価格を
 売却可能価格としてください。

 

 

◆積算価格、キャップレートの売却可能価格を
 利用してIRRがどうなるか
 確認してください。

 

 

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