不動産投資支援ソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

不動産投資支援ソフト「… > メルマガ・ブログの人気… > 売却価格(現在価値)が…

売却価格(現在価値)がわかる、裏テクニック

2013-04-27

◆『IRRが大切なのはわかるけど
 計算するには売却価格が必要でしょ。
 そんなのわからないよ。』

 

 なぜ、IRRが大事かというと、
 その視点がないと、“含み損”
 を抱えて、マイナス利回りに
 陥る可能性があるからです。

 

 

 

▼IRRとは

 

 当初投資額=C1/(1+R)+C2/(1+R)2+
       ・・・・・・・+Cn/(1+R)n
 Cn = n年目のキャッシュフロー
 R = 内部収益率
 

 

 計算式にするとわからないので、
 単純に説明すると、

 

 
 【毎年のキャッシュフロー + (売却額 -投資額)】
 で出た収益を、毎年の複利で考えた場合
 何%くらいになるかを表した数値です。

 

 

 

◆では、IRRに必要な売却価格を
 どう調べればいいかを考えていきます。

 

 まず、思いつく方法は
 

 

 ▼売却した場合の価格を不動産屋に聞く

 

 ▼周辺同等物件の販売価格を調査する

 

 しかし、この両方ともに
 手間がかかり現実的ではありません。

 

 そこで売却可能価格を調べる方法を
 ご紹介します。

 

 ▼現在家賃から、キャップレートを使って割り出す    
 

 

 ▼積算価格法を利用して現在価値を割り出す

 

 

◆今日は、キャップレートを使って割り出す
 方法をご紹介します。

 

 その手順は、
 1、HOMES、ノムコム、健美家など
   不動産投資物件サイトで、所有物件と
   同等の物件を探す

 

 2、その物件の表面利回りを見てみる

 

 3、その利回りから-2%した
   利回りを計算する
   例 相場平均が10%なら8%

 

 4、空室まで考慮した家賃収入を
   確認する(実質家賃収入)

 

 5、実質家賃収入(年) ÷ 計算した利回り
   を計算してみる
   例 1000万円(実質家賃収入)÷ 8%
   =12500万円

 

 6、計算で出た答えを、売却可能価格とする

 

 

 

◆不動産投資物件を売却する相手は
 当然、投資を目的としています。

 

 投資目的の人は、利回りで
 『割安か、割高か』を判断します。

 

 そこで、市場相場より-2%した
 利回りであれば売却できる可能性が高いと
 考えて売却可能価格を計算する方法が
 1~6の手順です。

 

 利回りを-2%した、かなりシビアな
 売却可能価格ですので、これでもIRRが
 プラスならば運用は順調と考えられます。

 

 入居率も高く、売却しやすい物件だと
 考えられる場合は、-1%にするなど
 マイナス部分を調整しながら検討してください。

 

 この売却可能価格を、今年売却すると仮定して
 IRRがプラスになるか計算してみてください。

 

 
 また、5年後、10年後に売却した場合
 どうなるかも確認してください。

 

 

 

不動産投資支援ソフトAssetRankSimulatorのIDを無料で取得


不動産投資支援ソフト無料ID取得↓

お名前(姓)  (名)
都道府県
メールアドレス
メールアドレス確認
利用規約に同意する
利用規約を確認する

※不動産投資シミュレーションをより深く理解できるメールセミナー付


登録フォームをご入力いただき、送信ボタンをクリックすることでアカウント登録画面が表示されます。

登録後に送信されますメール内のURLをクリックして表示される画面に ユーザー名、パスワードを入力することで すぐにアセットランクシミュレーターをご利用いただけます。

ソーシャルアカウントで取得↓

facebookでの無料ID取得には以下の利用規約への同意が必要です。無料ID取得時点で同意したものとみなします。

利用規約を確認する

メニュー