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大家業の未来は明るいか

2018-12-07

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

先日、投資ファンドの方と
話す機会がありました。

 

その方のファンドは、
主に金融機関からお金を
集めているそうです。

 

ファンドとして組成する
金額は2億円程度と少額で

 

出口も上場を目指して
もらうのではなく

 

MBOしてもらい出口を
迎えるそうです。

 

このような少額のファンドが
増えることで

 

日本でも起業が少しでも
しやすくなるといいなと
思う時間でした。

 

 

さて、今日は、少し視点を変えて
商売という視点から

 

不動産投資、大家業の
未来を考えます。

 

商売の視点というと
あまりにも大きいので

 

利益構造を式に
当てはめながら考えます。

 

当てはめる式は

(顧客当たり単価 –

 顧客当たり獲得コスト –

 顧客当たり原価)x

 顧客数 

= 利益

 

 

不動産投資(大家業)に
これに当てはめると

 

▼顧客当たり単価
    ↓
家賃

 

▼顧客当たり獲得コスト
    ↓
仲介手数料、広告費等

 

▼顧客当たり原価
    ↓
管理費、修繕費、償却費
利息支払額、自己資本コスト

 

▼顧客数
    ↓
入居者数

 

 

利益を最大化するには
この4つを

 

最大化したり、最小化する
必要があります。

 

大家業、不動産投資が
今後、どうなっていくのかを
占ってみると

 

▼顧客当たり単価
(家賃)
   ↓
 低下傾向

 

▼顧客当たり獲得コスト
(仲介手数料、広告費等)
   ↓
 増加傾向

 

▼顧客当たり原価
(管理費、修繕費、
 銀行への返済額、
 自己資本コスト)
   ↓
 横ばい

 

▼顧客数(入居者数)
   ↓
 低下傾向

 

と厳しさが増していくのが
分かります。

 

このような視点で考えていくと
未来は、かなり厳しいな
と思えてくるかもしれません。

 

 

ただ、実は、これは日本全体を
平均して書いているかです。

 

人気な場所や、これから開発が
進む場所では

 

▼顧客当たり単価
(家賃)
   ↓
 増加傾向

 

▼顧客当たり獲得コスト
(仲介手数料、広告費など)
   ↓
 横ばい

 

▼顧客当たり原価
(管理費、修繕費、
 銀行への返済額、
 自己資本コスト)
   ↓
 横ばい

 

▼顧客数(入居者数)
   ↓
 増加傾向

 

 

になっている地区、物件が
まだまだ、沢山あります。

 

不動産投資の未来に目を向けると
これまで以上に、しっかりとした
基準をもっての投資が求められます。

  


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