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家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法

2015-12-27

需要減少(人口減)と
供給過剰(新規物件増)が続く中

 
家賃を上げることは困難な状況です。
 
このような中で

 
キャッシュフロー(CF)を増加させる為に
注目すべき項目が

 
「運営費(月々経費)」です。
 
運営費(月々経費)・・・

 
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、

 
定期的に必要な費用のこと

 

運営費の家賃額に対する比率(運営費比率)
が高すぎると

 
CFに強烈な悪影響をおよぼします。

 
なぜなら、

 
キャッシュフロー= 家賃収入-元利返済額-運営費-修繕費

 
で計算されるからです。
 
CFを増加させるには
 

・家賃額を上げる。
 

・金利を下げる。
 

・修繕費を下げる
 

そして、もう1つが
 

・運営費(月々経費)を下げる
 

ことです。

 

では、どの程度の運営費が適正かというと
 

東京圏(RC一棟マンションの場合)では、
 

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
 

家賃の『17%前後』です。
 
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると

 
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何%で計算する賃貸管理費のみです。

 
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

 
東京圏と比較すると1.2~1.8倍位の
運営比率、20~30%前後だと推測されます。

 

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、

 
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。

最後にもう一度、CFを増やす為の
方程式をまとめます。

 
家賃額を  ↑ 増加させる

 
金利を   ↓ 低下させる

 
修繕費を  ↓ 低下させる

 
運営費を  ↓ 低下させる

 
CFを増減させる要素は
この4つしかありません。

 

家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。

 
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
CFに影響を与えているのか

 
不動産投資分析をしてみてください。

 

 


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