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減価償却費と元金支払額が投資に与える影響

2017-12-24

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

前回はキャッシュフロー(CF)と課税所得の
違いについてお伝えしました。

 

今日は、課税所得がCFに与える影響について書きます。

 

特に“RC物件”には顕著に影響があらわれます。

 

【RCサンプル物件シミュレーション結果】
減価償却費と元金支払シミュレーション
※クリックすると画像が大きくなります。

 

確認してほしいのが、

 

CFは30年後まで一定額にもかかわらず、
税引き後CFだけが年々減っている点です。

 

なぜ、こんなことが発生するのか?

 

理由は、課税所得の計算方法にあります。

 

「家賃収入-管理費等損金-利息支払額-減価償却費」

 

課税所得計算項目のうちの

 

上の画像で「減価償却費」と「元金返済額」
の推移に注目してください。

 

減価償却費は投資初期は

 

設備部分が定率法*で償却されている為
償却額が多くなっています。

 

*平成28年度4月1日以後取得物件は定額法のみ選択可

 

それに対して、ローン支払いは

利息支払部分が多く、
元金支払部分が少ないです。

 

投資初期は

 

「家賃収入-管理費等損金-利息支払額-減価償却費」

 

の計算式に当てはめて計算すると課税所得額が
少なくなることがわかります。

 

つまり、税金支払額も少なくなります。

ところが、年を追うごとに減価償却費は減少し
元金支払額は増加していきます。

 

その為、家賃収入の額は変わっていなくても、
年々、課税所得額が増加し税金支払額も増加します。

 

設備部分が定額法のみになった
平成28年4月1日以降に取得した物件でも

 

影響は若干緩やかになりますが
同様の現象が発生します。

 

税金支払額が増加することにより
本当の手取りである、税引き後CFが年々減っていきます。

 

借入をしてRC物件に投資した場合
同様の傾向が表れます。

 

課税所得額とCFの関係について
十分理解して投資計画をたてる必要があります。

 

 


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