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積算価格の限界を考える

2018-03-04

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

今日は、積算価格について書きます。

 

「積算価格」は物件価格の
妥当性を検討するのに非常に便利です。

 

■積算価格とは・・

 

 

土地面積×平米単価(路線価等)+建物面積×平米建築単価
÷法定耐用年数×残存年数

 

 

物件価格が割安か検討するのに便利な積算価格ですが、

 

・ 物件価格 4,000万円
・ 積算価格 5,000万円

 

「お、この物件は割安だ、買いだ!」
とで考えてしまうのは危険です。

 

その理由は、積算価格がどんな価格かを
考えるとわかります。

 

積算価格は、

 

現在(正確に表現すると過去の実績)
の土地、建物価格から計算する方法

 

だからです。

 

 

積算価格が表しているのは

 

あくまでも「現在(過去の実績)」
の価格です。

 

つまり、将来、どうなるかは
ほぼ、考慮されていません。

 

土地価格が右肩上がりで上がっていた時代は
下落することを考えないでよかった為、

 

積算価格だけで割安と言えました。

 

 

しかし、土地価格が下落する可能性のある状況では

 

 

将来のことを織り込んでいない積算価格が割安な
だけで買いとは言い切れません。

 

 

積算価格でわかるのは、あくまでも
「現在(過去の実績)」の価格です。

 

不動産投資で大事なのは
現在でなく「未来」です。

 

積算価格だけでは未来を判断することはできません。

 

では、未来を考慮した価格を検討することは
できないのか?

 

いえ、検討する方法はあります。

 

それが「収益還元法」です。

 

収益還元法については次回メールに続けます。


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