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空室率には3種類あることをご存知ですか?

2016-01-10

不動産投資の中で
もっとも怖いリスクが

 

 

「空室」です。
 

リスクの中身を知って
始めて対策が打てます。
そこで、今日は、空室率の定義について
詳しく考えたいと思います。
 

空室率には3つの種類があります。
 

▼ 時点ベース空室率

 

 

▼ 賃料ベース空室率

 

 

▼ 稼動ベース空室率

 

 

それぞれ説明すると

 

 

 

▼時点ベース空室率

 

 

空室数÷総戸数×100

 

 

 

 

 

10室のアパートを経営
そのうち3室が空室

 

 
この場合

 

 

3÷10=30%

 

 

時点ベース空室率30%ということになります。

 

 

一般的に考えられている空室率は
「時点ベース空室率」の場合が多いです。
 

▼稼動ベース空室率
 

 

(空室数x空室期間)÷(総戸数x稼動期間)x100
 


 

 

10室のアパートを経営
そのうち2室が3ヶ月間空室

 

 

 

この場合
 

 

(2室x3ヶ月)÷(10室x12ヶ月)x100=5%
 

 

 

稼動ベース空室率5%となります。
 

 

稼働日数を加味するため
時点ベースの空室率よりも

 

 

大塚さん自身の感覚に近い
空室率になると思います。

 

 

 

▼賃料ベースの空室率

 

 

 

(予定賃料ー実入金)÷予定賃料x100

 

 

 

10室 1室12万円で賃貸住宅を経営
 

 

この場合1ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室=120万円となります。

 

 

しかし、1室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は

 

 

12万円x9室=108万円でした。
 

 

(120万円-108万円)÷120万円
 

 

賃料ベースの空室率は10%となります。
 

 

全室同じ賃料の場合には、
あまり意味のない計算です。

 

 

しかし、部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、

 

 

15万円の部屋が1室空いているのと
7万円の部屋が1室空いているのでは
空室率が違ってきます。

 
不動産投資分析をする場合

 

 

一番最初の分析は、その地区の平均的な
「時点ベース空室率」で分析し、

 

 
徐々に情報が増えたら

 

 

「稼動ベース空室率」「賃料ベース空室率」
と色々分析するといいと思います。

 
空室率と一言で言っても
3つも定義があります。

 

 
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものです。

 

 
それだけに、楽しいのかもしれません。

 

 

 

 


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