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賃料を上げずに収益を増やす方法

2015-08-08

日銀の金融緩和もあり
徐々にインフレ傾向になりつつあります。

 

しかし、家賃は、一般的な
物価上昇より、遅れて上昇を始めます。

 

まだ、しばらく家賃を上げられない中で、

 
キャッシュフローを増加する為に
注目するポイントが、運営費です。
 
■運営費とは

 
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など

 

運営費の家賃額に対する比率(運営費比率)
が高すぎるとキャッシュフローに悪影響
をおよぼします。
 
なぜなら、キャッシュフローは

 
キャッシュフロー= 家賃収入-元利返済額-運営費-修繕費

 
だからです。
 
キャッシュフローをよくする方法は
意外と少ないです。
 
■家賃を上げる

 
■金利を下げる

 
■修繕費を下げる
 
そして、もうひとつの項目が

 
■運営費を下げる

 
です。
 
では、一般的に、どの程度の
運営費が適正かというと、
 
東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の17%前後です。
(RC一棟マンションの場合)

 

地域にもよりますが、運営費が家賃の25%以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。
 
最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。

 
■家賃を  増加させる↑

 
■金利を  低下させる↓

 
■修繕費を 低下させる↓
 

■運営費を 低下させる↓

 

キャッシュフローを増減させる要素は
この4つしかありません。

 

家賃増加が難しい段階では
運営費をどう管理するかは
注目すべきポイントです。

 

ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をなさってください。

 

 


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