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金利上昇とDCRの関係

2017-09-02

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

不動産投資の安全性を確認する指標としてよく利用するものに
『DCR』があります。

 

 

DCRとは
▼計算式  『ネット収入(年) / 支払額(年)』

 

 

年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)で割り出した数値です。

 

 

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 

 

この数値が1.2を下回るようだと
リスクの高い状態になっていると考えられます。

 

 

1.3以上あるかを目安に考えてください。

 

 

DCRは時系列で数値を確認することで
将来にわたる安全性を確認できます。

 

 

金利が上昇した場合の安全性について
確認する際にも効力を発揮します。

 

 

【金利変動なし 2.5%】
金利変動なしシミュレーション

 

 

【金利変動あり  3年目3% 6年目4% 10年目5%】
金利上昇ありシミュレーション

 

 

この物件の場合、2.5%の金利であれば
1.76と非常に安全性の高い投資になっています。

 

 

しかし、金利が上昇するたびに

 

 

・3% → 1.65
・4% → 1.49
・5% → 1.36

 

 

とリスクが高まっていきます。

 

 

今回のシミュレーションの場合は
家賃下落、空室率増は考慮に入れていません。

 

 

金利5%の場合、空室率が5%上昇すると
DCR1.27と危険水域に近づきます。

 

 

金利上昇の影響を見るのには
DCRの推移を確認すると良いです。

 

 

投資中の物件、投資予定の物件で
推移を確認してみてください。

 

 


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