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銀行が融資する際の物件価格の計算方法

2014-12-06

「キャッシュフローはプラスなのに、
銀行が融資してくれなかった」

 
という話を聞く時があります。

 
この場合、銀行が融資をしてくれなかった理由は

 
『積算価格が自分の予想より低く計算された』
という可能性があります。

 
一般的な積算価格の計算方法は

 
『土地面積 X 平米単価

建物面積 X 平米建築単価 ÷ 法定耐用年数 * 残存年数』

 
です。

 
しかし、積算価格はなかなかの曲者で
銀行によって計算方法が違います。

 
例えば、A銀行ではRCの耐用年数を40年で計算
ところが、B銀行では35年で計算している

 
ということが起こります。

 
また、建物の平米単価も、20万円で計算したり、
18万円で計算したりします。

 
築10年 500平米

 
A 耐用年数 40年  単価20万円
B 耐用年数 35年  単価18万円

 
で、積算価格を計算すると

 
A 77,500,000円

 
B 66,857,143円

 
と約1100万円評価額が違います。

銀行融資がうまくいかずに
『なぜ?』と思った場合には

 
積算価格計算の違いかもしれません。

 
土地に関しても、公示地価で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法が違います。

 
物件の評価方法(積算価格の計算方法)は、
銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。

 
また、景気や不動産価格の推移によって
計算方法を変更します。

 
融資をなかなかうけられない場合には
積算価格の評価はどうなのか銀行に聞くと
いいかもしれません。

 

 


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