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銀行では、どのように積算価格がきまるのか

2013-03-16

『こんな、積算価格では、銀行でマイナス査定だよ』
なんて話を不動産投資家同士したりします。

 

ただ、この積算価格、なかなかの曲者で
”銀行によって”評価の仕方がまちまちです。

 

例えば、A銀行では、RCの耐用年数が50年だったり
B銀行では、45年だったりします。

 

また、建物の平米単価も、
20万円で計算したり、
23万円で計算したりします。

 

築10年 500平米  
A 耐用年数 50年  単価23万円 
B 耐用年数 45年  単価20万円

 

で、積算価格を比較した場合

 
積算建物価格は
A 92,000,000円
B 77,777,777円

 
と1500万円近い評価額の違いがでます。

 
銀行融資がうまくいかずに
『なぜ?』とおもった場合には
積算価格計算の違いかもしれません。

 
土地に関しても、固定資産税評価額で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法は違います。

 

土地の広さによっては、
こちらも数百万円~数千万円の違いがでます。

 

 

土地価格+建物価格で考える積算価格は
銀行によって、数千万円の違いがでます。
ただし、評価方法は、銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。

 
友人の不動産投資家は、銀行と長い付き合いを
続けながら、査定の特徴をみつけています。
このあたりが”本当のノウハウ”と言えそうです。

 

 

 

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