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銀行はこんな物件には融資しない

2014-10-18

今日は、銀行の融資について書きます。

 

結論から書くと

『DCRが1.2を下回った物件には融資しません』

 

DCRとは(Debt Coverage Ratio)
    

 
 『ネット収入(年) / 支払額(年)』

 

 年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)で割り出した数値です。
 不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

 

 ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
 投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
 この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 
銀行が融資する際に考えることは

 

『とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする』
ということです。

 
DCRが1.2を下回るような物件だと

 

・ わずかに空室率が増えて家賃収入が減った

 

・ わずかに金利が上がって支払額が増えた

 

というだけでデフォルトのリスクが高まります。

 

私たち投資家は、とかくリターンのことばかり
中心に考えます。

 

しかし、銀行はリスク(デフォルト)を
いかに回避するかを中心に考えます。

 
このギャップが融資を受ける際の大きな壁となります。

 
銀行の立場になって、投資の説明をするならば

 
『この物件(わたし)はいかにデフォルトの
 リスクが低くしっかり返済しますよ。』

 
という視点に立つ必要があります。

 
投資の全期間でDCRが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須といえます。

 

 

 

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